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根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

（国家税务总局公告2016年第18号第一条）

一、适用范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

（国家税务总局公告2016年第18号第二条第一款）

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

（国家税务总局公告2016年第18号第二条第二款）

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

（国家税务总局公告2016年第18号第三条）

二、一般纳税人征收管理

（一）销售额

1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税

按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

（国家税务总局公告2016年第18号第四条）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

（国家税务总局公告2016年第18号第五条第一款）

 [国家税务总局公告2016年第86号第五条规定：本公告第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。]

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

（国家税务总局公告2016年第18号第五条第二款）

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（国家税务总局公告2016年第18号第五条第三款）

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

（国家税务总局公告2016年第18号第五条第四款）

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

（国家税务总局公告2016年第18号第六条）

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

（国家税务总局公告2016年第18号第七条）

2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目

可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

（国家税务总局公告2016年第18号第八条第一款）

房地产老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（国家税务总局公告2016年第18号第八条第二款第一项）

（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（国家税务总局公告2016年第18号第八条第二款第二项）

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

（国家税务总局公告2016年第18号第九条）

（二）预缴税款

在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（财税[2016]36号附件2第一条第八款第九项）

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

（国家税务总局公告2016年第18号第十一条第一款）

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（国家税务总局公告2016年第18号第十一条第二款）

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

（国家税务总局公告2016年第18号第十二条）

（三）进项税额

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

（国家税务总局公告2016年第18号第十三条）

（四）纳税申报

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（国家税务总局公告2016年第18号第十四条）

【研究：房地产企业预缴税款如何抵减】

般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（国家税务总局公告2016年第18号第十五条）

（五）发票开具

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

（国家税务总局公告2016年第18号第十六条）

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

（国家税务总局公告2016年第18号第十七条）

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

（国家税务总局公告2016年第18号第十八条）

三、小规模纳税人征收管理

（一）预缴税款

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（国家税务总局公告2016年第18号第十九条）

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

（国家税务总局公告2016年第18号第二十条）

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十一条）

（二）纳税申报

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十二条）

（三）发票开具

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管税务机关申请代开。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十三条）

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十四条）

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十五条）

四、其他事项

（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十六条）

（二）房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十七条）

（三）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

（国家税务总局公告2016年第18号第二十八条）