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根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

（国家税务总局公告2016年第16号第一条）

一、适用范围

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

（国家税务总局公告2016年第16号第二条第一款）

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

（国家税务总局公告2016年第16号第二条第二款）

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

（国家税务总局公告2016年第16号第二条第三款）

二、一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产

1.可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（国家税务总局公告2016年第16号第三条第一款第一项）

（1）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第16号第三条第一款第二项）

（2）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的

纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第16号第三条第一款第三项）

2.适用一般计税方法计税的,参照国家税务总局公告2016年第16号第三条第二款规定执行。

（国家税务总局公告2016年第16号第三条第二款第四项）

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

（国家税务总局公告2016年第16号第三条第二款第一项）

1.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的

纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第16号第三条第二款第二项）

2.不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的

纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第16号第三条第二款第三项）

三、小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（国家税务总局公告2016年第16号第四条第一款第一项）

1.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第16号第四条第一款第二项）

2.不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，

纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第16号第四条第一款第三项）

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第16号第四条第二款）

四、其他规定

（一）同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的预缴税款的确定

纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市税务机关决定是否在不动产所在地预缴税款。

（国家税务总局公告2016年第16号第五条）

（二）预缴税款的期限

纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

（国家税务总局公告2016年第16号第六条）

（三）预缴税款的计算

1.纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（国家税务总局公告2016年第16号第七条第一款）

2.纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（国家税务总局公告2016年第16号第七条第二款）

3.个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（国家税务总局公告2016年第16号第七条第三款）

4.其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（1）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（国家税务总局公告2016年第16号第八条第一款）

（2）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（国家税务总局公告2016年第16号第八条第二款）

（四）预缴税款表

单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管税务机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。

（国家税务总局公告2016年第16号第九条）

（五）预缴的抵减

单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

（国家税务总局公告2016年第16号第十条第一款）

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

（国家税务总局公告2016年第16号第十条第二款）

（六）发票开具

1.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产

不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

（国家税务总局公告2016年第16号第十一条第一款）

2.其他个人出租不动产

可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

（国家税务总局公告2016年第16号第十一条第二款）

3.纳税人向其他个人出租不动产

不得开具或申请代开增值税专用发票。

（国家税务总局公告2016年第16号第十二条）

（七）违章处理

1.纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的

由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

（国家税务总局公告2016年第16号第十三条第一款）

2.纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的

由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

（国家税务总局公告2016年第16号第十三条第二款）