一、纳税义务发生时间

（一）权属转移的纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

（《契税法》第九条）

具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第五条第一项）

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第四条第一款第一项）

（二）改变用途补缴税款的纳税义务发生时间

因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第四条第一款第二项）

（三）改变使用条件补缴价款的纳税义务发生时间

因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第四条第一款第三项）

二、纳税地点、纳税期限

（一）办理权属登记的纳税期限

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

（《契税法》第十条）

（二）不需办理权属登记的纳税期限

发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第四条第二款）

三、纳税申报

（一）纳税申报基本单位

契税申报以不动产单元为基本单位。

（国家税务总局公告2021年第25号第一条）

[讲解：上述，如何理解？——每个不动产单元，应分别申报契税——NOT不同的不动产单位合并（汇总）申报]

（二）纳税申报资料

契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分，附件1），并根据具体情形提交下列资料：

申报表：详见：　5 纳税申报、税收征管

【转让无证房产、土地，如何申报纳税？——参见】

1、纳税人身份证件；

（国家税务总局公告2021年第25号第五条第一款第（一）项）

本公告所称纳税人身份证件是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。

（国家税务总局公告2021年第25号第十一条）

 [笔记：自然人的证件，有几种？——3种：（1）身份证；（2）户口簿；（3）入境证件]

2、土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；

（国家税务总局公告2021年第25号第五条第一款第（二）项）

具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第五条第（一）项）

4、交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；

（国家税务总局公告2021年第25号第五条第一款第（三）项）

5、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。

（国家税务总局公告2021年第25号第五条第一款第（四）项）

符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

（国家税务总局公告2021年第25号第五条第二款）

[讲解：契税申报，需哪些资料？——3大类：（1）税源明细表；（2）3种证明材料（身份证件+合同或法院裁判等文书+发票等支付凭证）；（3）减免税资料（如居民90平以下唯一住房、不动产互换等）]

[讲解：填报税源明细表，要注意哪些？——3点

（1）参照本表所附《权属转移对象、方式、用途逻辑关系对照表》；

（2）土地使用权互换、房屋互换的——房屋成交价格：在本栏次填写土地、房屋的成交价格，同时在“其他减免性质代码和项目名称”中选择土地使用权互换、房屋互换的减免性质代码并填写扣减金额。

（3）申报享受家庭唯一住房或第二套住房等减免税政策的，也应按适用税率填写。——如，某省住房买卖适用税率为 3%，申报享受个人购买 90 平米及以下家庭唯一住房减免税政策时，税率应按 3%而非优惠税率 1%填写。——再在“居民购房减免性质代码和项目名称”填写相关减免信息]

[讲解：《契税税源明细表》中合同签订日期，对纳税有没有影响？——无实质影响——《契税法》第十条规定：纳税人办理权属登记手续前申报纳税——NOT签订合同后90日内]

[讲解：《契税税源明细表》中，减免税分为几类？——2大类：（1）居民购房减免性质代码和项目名称；（2）其他减免性质代码和项目名称。]

[讲解：权属转移对象，分几类？——2大类、4中类

第一大类，土地——包括：（1）国有土地；（2）集体土地

第二大类，房屋——包括：（1）增量房；（2）存量房——前两者，再分别分两小类：住房、非住房]

[讲解：权属转移方式，有几种？——3种：（1）买卖；（2）赠与；（3）互换——提示：（1）投资、抵债，按买卖；（2）划拨、奖励，按赠与]

[讲解：权属转移用途，分几类？——2类：（1）居住；（2）非居住]

附注：契税纳税申报有关问题

根据房地产权属转移契税征管中遇到的实际情况，现将下列情形契税纳税申报有关问题公告如下：

1、根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。

（国家税务总局公告2015年第67号第一条）

2、购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

（国家税务总局公告2015年第67号第二条）

3、本公告自公布之日起施行。

（国家税务总局公告2015年第67号第三条）

四、退税申报

（一）退税情形

纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

1、权属转移不生效、无效、被撤销

（1）权属登记前

在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

（《契税法》第十二条）

（2）权属登记后

因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

（财政部 税务总局公告2021年第23号第五条第四项第一目）

[原文规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。]

2、实际交付面积小于约定

（1）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

（财政部 税务总局公告2021年第23号第五条第四项第二目）

（2）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第五条第四项第三目）

（二）退税资料

纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料：

1、在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；

（国家税务总局公告2021年第25号第七条第一款第（一）项）

2、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；

（国家税务总局公告2021年第25号第七条第一款第（二）项）

3、在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；

（国家税务总局公告2021年第25号第七条第一款第（三）项）

4、在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。

（国家税务总局公告2021年第25号第七条第一款第（四）项）

税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。

（国家税务总局公告2021年第25号第七条第二款）

[讲解：申请退税的流程，有哪些？——两步：（1）纳税人申请，并提交证明材料（合同等法律文书+退款凭证）；（2）税务核实退税]

五、征收机关、委托代征

契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

（《契税法》第十四条）

纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

（《契税法》第十五条）

纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

（国务院令1997年第224号第十条）

六、部门协作、信息保密、纳税前置

（一）纳税前置、信息传递

纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

（《契税法》第十一条）

税务机关在契税足额征收或办理免税（不征税）手续后，应通过契税的完税凭证或契税信息联系单（以下简称联系单，附件2）等，将完税或免税（不征税）信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。

（国家税务总局公告2021年第25号第六条）

契税信息联系单

　　　（国家税务总局公告2021年第25号附件2）

不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第五条第二项）

（二）部门协作

税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。

（《契税法》第十三条第一款）

税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。具体转移土地、房屋权属有关的信息包括：自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息，住房城乡建设部门的房屋交易等信息，民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息，公安部门的户籍人口基本信息。

（财政部 税务总局公告2021年第23号第五条第三项）

各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作，采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式，持续优化契税申报缴纳流程，共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。

（国家税务总局公告2021年第25号第九条）

（三）信息保密

税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

（《契税法》第十三条第二款）

税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人的身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。

（国家税务总局公告2021年第25号第八条）