为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

（《土地增值税暂行条例》第一条）

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

（《土地增值税暂行条例》第二条）

一、转让行为

 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第二条）

附注（一）：关于细则中“赠与”所包括的范围问题

细则所称的“赠与”是指如下情况：

1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（财税字〔1995〕48号第四条第一款）

2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

（财税字〔1995〕48号第四条第二款第一项）

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

（财税字〔1995〕48号第四条第二款第二项）

附注（二）：自用或用于出租等商业用途时

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（国税发〔2006〕187号第三条第二款）

附注（三）：农村集体产权制度改革土地增值税政策

为进一步推进农村集体产权制度改革，现就有关土地增值税政策公告如下： 

　　村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。 

　　本公告所称的农村集体经济组织，应按规定在农业农村部门办理注册登记，被赋予以字母“N”开头的统一社会信用代码，并取得《农村集体经济组织登记证》。 

本公告自2024年1月1日起执行。

（财政部 税务总局公告2024年第3号）

附注（四）：企业改制重组有关土地增值税政策

为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

1、政策内容

（1）非公司制改制为公司制，有限公司改为股份公司

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第一条第一款）

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第一条第二款）

（2）两个或两个以上企业合并

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第二条）

（3）企业分立

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第三条）

（4）单位、个人对改制企业进行房地产投资

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第四条）

2、不适用范围

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第五条）

3、提交资料

纳税人享受上述税收政策，应按相关规定办理。 　

（财政部 税务总局公告2023年第51号第七条）

企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。

（财税〔2018〕57号第七条）

“企业因改制、资产整合，办理免征土地增值税核准时，需提供投资、联营双方的资质证明。”，不再提交。改为纳税人自行留存备查。

（国家税务总局令第48号附件1第六项）

4、再转让时的处理

改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第六条）

【笔记：删除了财税〔2018〕57号第六条中“办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。”的内容】

5、相关解释

本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第八条）

6、执行期限

本公告执行至2027年12月31日。

（财政部 税务总局公告2023年第51号第九条）

二、征税对象

（一）国有土地

 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律法规属于国家所有的土地。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第三条）

（二）地上建筑物

 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第四条第一款）

（三）附着物

 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第四条第二款）

三、单位和个人

（一） 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第六条第一款）

（二） 条例第二条所称个人，包括个体经营者。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第六条第二款）

附注：以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题

（一）鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

（国税函[2000]687号）

（二）经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

（国税函〔2011〕415号）

（三）鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。

因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

（国税函[2009]387号）