案情介绍

2016年6月29日，马某夫妻与陶某夫妻签订一份《个人房屋转让买卖合同》，约定由马某夫妻以19万元购买陶某夫妻名下的一套安置房，但因该房屋尚未符合上市交易条件，双方就在合同中约定了待房屋符合过户条件时，由陶某夫妻配合办理过户登记手续。合同签订后，马某夫妻按约支付了购房款，陶某夫妻亦交付了房屋。2017年4月13日，陶某夫妻在办理了上述房屋的不动产登记权属证书后，因结欠债权人吴某借款未还，故在未告知马某夫妻的情况下，在房屋上设立了权利人为吴某的抵押权。吴某的债权经生效判决确认后，因马某夫妻未能履行还款义务，吴某遂申请强制执行，并在执行程序中申请查封了该房屋，拟进行拍卖处置。

另一方面，马某夫妻在房屋符合上市交易条件后，却一直未能找到陶某夫妻办理房屋的过户登记手续，后向法院起诉要求陶某夫妻继续履行合同并配合办理过户登记，被告知房屋上早已设立了抵押权。马某夫妻认为自己的购房行为发生在吴某设立抵押权之前，并已经实际占有使用房屋，对房屋享有所有权，而吴某在对房屋设立抵押权时没有实际查看房屋，不是善意相对人，抵押权不能成立，因此提出执行异议之诉，要求不得执行该房屋并确认由他们夫妻俩作为房屋的所有权人。

判决结果

驳回马某、阙某的诉讼请求

裁判说理

首先，关于房屋上的抵押权效力问题。马某夫妻提出因吴某在设立抵押权时未进行实地查看，故其非善意第三人，抵押权没有依法成立的主张不能成立。因该房屋系登记在陶某夫妻名下，吴某在签订抵押合同时即使未进行实地查看，也不能据此认定吴某非善意第三人，现吴某对该房屋的抵押权已经办理登记，而现有证据也不能证实吴某设立该抵押权时存在与债务人陶某夫妻恶意串通等非善意的情形，因此马某夫妻的该主张不能成立。

其次，马某夫妻与陶某夫妻已经签订合法有效的买卖合同、支付全部购房款并实际占有使用房屋，但因尚未依照法律规定办理不动产过户登记手续，故二人对该房屋仅享有物权期待权，并不享有所有权。而吴某对该房屋享有已登记设立的抵押权。但马某夫妻对该房屋享有的物权期待权不能优先于吴某的抵押权予以保护：第一，吴某对房屋享有的抵押权系物权，而马某夫妻享有的物权期待权本质上仍为债权，根据“物权优先于债权”的基本原则，抵押权人的权利应优先于买受人的权利，因此马某夫妻要求在物权期待权与抵押权冲突时优先保护其享有的物权期待权缺乏法律依据；第二，依照我国现行法律规定，只有当买受人符合商品房消费者的情形时，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，才一定程度上赋予消费者对买受房屋的物权期待权可以优先于抵押权予以保护的例外情形。该特例在《执行异议复议规定》第二十九条中进行了规定，但从查明的事实来看，马某夫妻所购房屋并非二人唯一居住用房，故二人也不符合生存权保护的例外情形；第三，关于马某夫妻提出其对房屋享有的权利符合《执行异议复议规定》第二十八条的情形要求排除抵押权人强制执行的主张亦不能成立，《执行异议复议规定》第二十八条是就无过错的一般不动产买受人之物权期待权排除一般金钱债权执行的规定，而本案中，马某夫妻是要据此排除抵押权人的优先受偿权，在不符合消费者生存权保护条件的情形下，该条在本案中也并无适用空间。

最终，法院判决驳回马某夫妻的诉讼请求。

法官评析

安置房买卖因存在上市交易的政策限制问题，在实践中常常出现安置房因未满安置年限不能办理过户登记的情况，由此给买卖安置房的交易行为带来诸多风险，如在办理过户时发现房屋被法院查封、出卖人在房屋上设立了其他债权人的抵押权等，导致买受人的权利实现受阻。而目前的法律规定及审判实践中，无过错安置房买受人的物权期待权在符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的在法院查封前签订有效房屋买卖合同并合法占有不动产、已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记这四个条件的情形下，也仅有可能排除一般金钱债权人对房屋的强制执行，但若房屋上设立有合法成立并生效的抵押权，基于“物权优先于债权”的基本原则，在不符合消费者生存权的例外保护的情形下，如本案所述情形，买受人的物权期待权是无法优先于抵押权予以保护的。

因此，在安置房买卖交易中，一定要具体落实安置房是否符合上市交易条件、能否在交易中及时完成过户以及房屋上是否存在其他权利瑕疵等可能阻碍过户登记的情况，尽量避免交易风险。

——来源：江苏法院网