案情介绍

2021年10月22日，李某在淮安M楼盘看中一套商铺，遂与开发商签订购房合同，约定房款为655774元，付款方式为：签约时支付购房首付款335774元，余款320000元通过银行按揭贷款支付。当日，李某付清首付款335774元。此外，当日李某还另外以pos机刷卡方式向Y公司支付107100元，并与Y公司签订了一份服务协议，约定：李某向Y公司购买Y生活综合服务平台终生使用权且终生积分兑换7折；价格为107100元。以上买房的整个过程中都由张某负责接待。

2021年11月5日，李某又至售楼中心想要回服务费107100元，张某予以拒绝，李某报警称：其在M售楼部购买其一套商铺，总价格约为75万余元，后发现合同上将其总款75万被分为房款65万和10余万的服务费，其感觉被诈骗了。后经有关部门调解，Y公司同意退还服务费40000元，双方于2021年11月11日重新签订了服务协议，李某向Y公司承诺：40000元退回后其不再主张任何退款事宜。但李某仍想要回其余67100元服务费，故其以不知存在服务协议、服务协议显失公平、其从未享受服务等为由诉至法院，请求判令Y公司退回67100元。而Y公司则认为，服务协议合法有效，双方已经履行完毕，李某在收到40000元后也承诺不再主张退款，但其现在仍然起诉，有违诚信。

审判结果

驳回李某的全部诉讼请求。

裁判说理

本案双方的争议焦点为签订于2021年11月11日的金额为67100元的服务协议能否撤销。一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中双方于2021年11月11日签订金额为67100元的服务协议的背景为：李某与Y公司于2021年10月22日已经签订过内容相同但金额为107100元的服务协议，李某又于11月5日以买房被诈骗为由报警，在相关部门的协调下双方又签订了金额为67100元的协议。可以说，此时李某应当是冷静、理智并经过深思熟虑的，并非处于危困状态、缺乏判断能力的情形。结合李某向Y公司出具的退款承诺来看，双方于2021年11月11日签订的金额为67100元的服务协议应为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，李某请求撤销该协议的依据不足，不应支持。

本案中，李某认为其在售楼处协商确定的房款金额即为65万余元，但其在支付了首付款金额之外又额外向并非房屋出卖人的Y公司支付了107100元，可见李某在2021年10月22日时即已明知该付款行为并非履行房屋买卖合同项下义务，其与Y公司签订服务协议，又按协议约定支付了协议的全部款项107100元，上述行为无法以“不知晓”为由解释。李某在报警时称商铺价格为75万余元，该陈述系本案诉讼之前当事人陈述的事实，比之本案中的陈述，更具有可信性。可见房款65万元及服务费10余万元均系李某为获得房屋所有权所支付的对价，无论该107100元实际是房款亦或是服务费，均是李某在签订协议时明知并同意的，至于该费用的收取是否合规，并非本院审查范围，应由相关行政部门予以审查并处理。

法官评析

为维护交易安全、维持交易秩序，合法有效的合同受法律保护，不能轻易撤销，只有当存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等特殊情形时，合同的特定一方当事人才能行使撤销权。同时，法律对撤销权的行使期限、行使方式也有严格的规定。《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。利用对方处于危困状态，一般是指利用某人因陷入某种暂时性的急迫困境，从而急需金钱或有其他急需的状态。例如，某人的家人突然患重病，急需筹集治疗费用，如果有人利用这种急需要求其以明显的低价出售房屋，则有可能构成显失公平。利用对方缺乏判断能力，主要是指欠缺一般的生活经验或者交易经验，如金融机构的从业人员向城市里文化水平较低的老年人兜售风险较高的理财产品，由于缺乏判断能力，其购买风险较高理财产品的行为，就可能构成显失公平。

另外，在商业地产的买卖中，有时会出现真实成交价高于合同备案价、以服务费为名收取溢价购房款等情况，但该种情况属于行政管理范畴，当事人可以向相关主管部门反映，由行政机关审查处理，不代表购房合同无效或可撤销。

——来源：江苏法院网