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参考文选
“清水+精装”项目:企业所得税处理是难点
发文单位:    文号:    发文日期:2023-03-18
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实务中,房地产开发企业销售精装房已经成为一种普遍现象。其中,有一种销售模式是,房地产开发企业销售登记备案为清水项目、签订清水房屋销售合同,但企业与购房人在房屋销售环节同步签订了关于装修的附属协议,即俗称的“清水+精装”模式。在这种模式下,企业应如何进行企业所得税处理,一直是实务中的难点问题。


案例

M房地产开发企业开发的X项目2020年对外预售,销售时签订的《房地产预售合同》约定,房屋为清水交付,销售价格为15000元/平方米,同时附签《房屋装修协议》,约定M企业在售房同时,收取2000元/平方米的装修费,相关价款均不含增值税。2021年6月,该房屋完成竣工备案,M企业开始装修,2022年3月房屋精装完成。


预售时企业所得税的处理

针对预售时M企业所收取的15000元/平方米房款及2000元/平方米装修费的企业所得税处理,存在两种不同观点。一种观点认为,M企业应按总额17000元/平方米确认销售未完工产品取得的收入,并确认预计毛利;另一种观点认为,M企业应以15000元/平方米为基础,确认预计毛利。

笔者认为,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定,房地产开发企业开发产品销售收入的范围,为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

案例中,M企业与买受人签订的是清水房买卖合同,《房地产预售合同》约定的价格是15000元/平方米,虽然M企业随即又与买受人签订了《房屋装修协议》,但这是基于售房之外的另一层法律关系。在现行企业所得税法律框架下,相应的2000元/平方米,不应视为销售未完工产品取得的收入预计毛利,而应当作为预收的装修款进行税务处理


完工年度企业所得税的处理

国税发〔2009〕31号文件第三条规定,除土地开发之外,其他开发产品符合下列三个条件之一的,应视为已经完工:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;二是开发产品已开始投入使用;三是开发产品已取得了初始产权证明。

本案例中,该项目于2021年办理了清水房的竣工备案,满足项目完工条件,在2021年企业所得税汇算清缴时应结转实际毛利。也就是说,M企业应按15000元/平方米与计税成本的差异,确认项目实际毛利,并同步将实际毛利与预计毛利之间的差额进行纳税调整。

值得注意的是,由于M企业在2021年同步开始了装修服务,并于2022年施工完毕,根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第二条的规定,企业在各个纳税期末,提供劳务交易的结果能够可靠估计的,应采用完工进度(完工百分比)法确认提供劳务收入。因此,M企业应在2021年、2022年企业所得税汇算清缴时,分别按完工进度,确认装修劳务的企业所得税收入。


总结和提醒

需要说明的是,在实务中还有一种特殊情况:房地产开发企业与买受人签订清水房销售合同后,通过签订补充协议的方式,对原合同的房屋交付条件进行修订,增加了相关装修条款。笔者认为,这种方式并不是本文所探讨的“清水+精装”模式,而是在售房这一法律关系基础上,标的物交付状态发生了变化而已,应采取与直接销售备案精装房一致的方法进行企业所得税处理

针对精装房的企业所得税处理,笔者认为,重点应关注装修费是房屋销售合同的构成内容,还是一项单独的业务行为。如果属于销售合同中对房屋交付状态约定范围,则应作为销售开发产品取得的收入进行税务处理;如果是基于房屋买卖权利义务之外的单独约定,则应按劳务收入进行处理。由于房地产开发销售方式灵活多样、较为复杂,建议纳税人在发生上述业务时,积极与主管税务机关沟通,以保证税务处理符合相关税收法律规定。


——来源:2023年3月17日《中国税务报》B3版


本网专论:

在考虑企业所得税上述处理时,还应与土地增值税的处理保持基本一致。否则,极易产生重大税收风险。


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