案情简介

徐州市泉山区某小区的业主最近遇到了烦心事。因小区建设较早，没有配套地下停车场，周边设施又有医院及大型商场，人流量密集，业主停车一直是个麻烦事。小区业主除了道路两侧外，只有北边一块占地约800㎡的停车场可以停车，但此处为收费停车场。2021年中旬，小区选举出新一届业主委员会，业委会在查看小区宗地图时，发现北边的收费停车场并非全部为社会公共土地，有大约500㎡的土地在小区规划红线内，其使用权属于全体业主共有。

而通过管理部门得知，目前停车场备案单位为出售该小区的某房地产开发公司，该公司授权给小区物业公司经营使用。自2018年起，一直在未有业委会合法授权的情况下收取停车场费用，此举严重侵害了全体业主的权益。物业公司与房地产开发公司声称，该停车场是政府代征代建项目，规划用途为社会公共停车场，按照城市分类与建设用地标准规范分类中属于道路广场用地，不属于居民用地，并非小区全体业主共有。

小区业主认为，根据当年有关部门做出的国有土地使用权分割转让许可可知，小区宗地范围内土地被所有业主全部分摊，停车场中处于小区宗地内的土地使用权归全体业主所有，房地产开发公司与物业公司不应占有此块土地。自此，双方矛盾一直未能得到解决。为维护小区全体业主的合法权益，小区业主委员会代表小区全体业主诉至泉山法院，请求判令物业公司与房地产开发公司返还小区北侧停车场地块中使用权属于全体业主的部分。

法院审理

为查明案涉土地的使用权属及规划用途情况，泉山法院向徐州市自然资源和规划局发函进行问询，得知该小区业主已办理了分割登记，由于未对宗地范围内建筑物进行分宗，故整个宗地面积全部分摊到户。因为宗地范围内土地已全部分摊，原房地产开发有限公司土地证无剩余、无返证。

根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让。”因此土地使用权分割转让后小区宗地图范围内的土地使用权归全体业主共有。房地产开发公司未经小区全体业主同意，将包括小区宗地图范围内的土地授权给物业公司作为经营性停车场使用，属于无权处分，侵害了小区全体业主的利益。

针对房地产开发公司对于案涉停车场系政府代征代建项目，系公共用地的主张，泉山法院认为该主张与该公司于2009年取得的《国有土地使用权证》中载明的“地类（用途）：住宅用地、商业用地”相违背，故不予支持。

小区业主委员会作为小区业主大会的办事机构，经小区业主大会授权有权代表全体业主行使权利，维护全体业主的共同利益。故小区业主委员会要求两公司返还北侧停车场中使用权归全体业主的、属于小区宗地图内的土地，符合法律规定，法院予以支持。遂判决某房地产开发公司、某物业服务公司十日内将占用的停车场内属于小区宗地图范围内的土地返还给小区全体业主。案件上诉后，徐州市中级人民法院维持了原判。

法官说法

张新建   泉山法院民一庭四级高级法官

房地产开发企业在建设项目完工和销售后，在政府有关职能部门登记完成，将建设用地使用权全部分割转让给业主的，房地产开发企业对建设用地不再享有使用权。本案中，某房地产开发公司开发建设了该小区并进行了销售，在案涉地块土地使用权已全部分割给全体业主并依法登记、案涉停车场土地并未进行单独设宗登记的情况下，无相反证据能够证明房地产开发公司对讼争地块享有占有、使用权利。

故该土地使用权权属明晰，属于全体小区业主共有，全体业主对案涉土地依法享有使用、分配、经营等合法权益。本案中，某房地产开发公司未经业主许可，授权物业公司将该部分土地作为经营性停车场使用，收入也未用于小区管理，损害了业主的合法权益，自然得不到法院支持。业主委员会经过业主大会授权，可以作为诉讼主体提起诉讼，要求返还被占有的土地，为全体业主争取合法权益。

——来源：2025年5月29日，江苏法院网