一、总则

为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。 

（参考资料JS12第一条）

（一）适用范围

《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

　　　（参考资料JS12第二条）

（二）主要概念

《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 

　（参考资料JS12第三条）

（三）征纳双方职责

1、纳税人

土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。

（参考资料JS14第一条第一项）

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 

　（参考资料JS12第四条）

纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。

（参考资料JS14第一条第二项）

2、税务机关

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。 

　（参考资料JS12第五条第一款）

　　主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 

　（参考资料JS12第五条第二款）

二、前期管理 

（一）建档管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 

　（参考资料JS12第六条）

（二）会计核算管理

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 

　（参考资料JS12第七条）

（三）票据管理

对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。 

　（参考资料JS12第八条）

三、清算受理 

（一）应清算的情形

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　（参考资料JS12第九条第一项）

　  2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

（参考资料JS12第九条第二项）

　　3、直接转让土地使用权的。 

（参考资料JS12第九条第三项）

（二）可清算条件

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

（参考资料JS12第十条第一项）

　　2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

（参考资料JS12第十条第二项）

　　3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 

（参考资料JS12第十条第三项）

　 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 

（参考资料JS12第十条第二款）

　 4、各省辖市地方税务机关规定的其他情况。 

（参考资料JS12第十条第四项）

附注1；可清算的审批、及通知　　

主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应在对清算项目评估基础上经分管领导批准，确定清算的方式和清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 

（参考资料JS12第十四条）

（三）清算报送资料期限、法律责任

对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。 

（参考资料JS12第十一条第一款）

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 

（参考资料JS12第十一条第二款）

（四）提供清算资料的种类

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 

　　1、土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 

（参考资料JS12第十二条第一项）

　　2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 

（参考资料JS12第十二条第二项）

　　3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 

（参考资料JS12第十二条第三项）

　　4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 

（参考资料JS12第十二条第四项）

（五）税务清算受理

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应通知纳税人在30日内按规定补证；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。 

（参考资料JS12第十三条）

主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。

（参考资料JS14第一条第三项）

税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。

（参考资料JS14第一条第四项）

四、清算审核 

（一）审核方式

清算审核包括案头审核、实地审核。 

（参考资料JS12第十六条第一款）

　　1、案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目数据归集的一致性和计算的准确性等。 

（参考资料JS12第十六条第二款）

　　2、实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 

（参考资料JS12第十六条第三款）

（二）审核期限

主管税务机关应在受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核。 

（参考资料JS12第十五条）

（国家税务总局江苏省税务局公告2020年第3号第四条第二款规定，本条废止）

1、一般时限

主管税务机关应当自土地增值税清算受理之日起九十日内完成清算审核，但纳税人按照税务机关书面要求补充说明情况、补正资料的时间不计算在内。

（国家税务总局江苏省税务局公告2020年第3号第一条）

2、延长时限

出现下列情形之一，主管税务机关无法在九十日内完成审核的，经设区市税务局局长同意，可以适当延长，并书面告知纳税人，但是延长期限最多不得超过六十日。

　　(1)纳税人清算申报的收入或成本按规定需要经第三方评估的;

　（国家税务总局江苏省税务局公告2020年第3号第二条第一项）

　(2)现行政策规定不明确需要向上级请示的。

（国家税务总局江苏省税务局公告2020年第3号第二条第二项）

附注1：中止问题

主管税务机关因不可抗力无法进行审核的，经设区市税务局局长同意，可以中止审核，并书面告知纳税人。中止审核期间的时间不计算在内。

（国家税务总局江苏省税务局公告2020年第3号第三条第一款）

　　中止审核的情形消失后，应根据纳税人申请或主管税务机关主动恢复清算审核。

（国家税务总局江苏省税务局公告2020年第3号第三条第二款）

（三）审核重点

1、清算单位的审核

清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 

（参考资料JS12第十七条）

2、收入情况的审核

审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 

（参考资料JS12第十八条第一款）

　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 

（参考资料JS12第十八条第二款）

附注（1）：非直接销售和自用房地产的收入确定 

　　①房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 

（参考资料JS12第十九条第一项）

　　A.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 

（参考资料JS12第十九条第一项第一目）

　　B.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 

（参考资料JS12第十九条第一项第二目）

　　②房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 

（参考资料JS12第十九条第二项）

3、扣除项目的审核

（1）总体审核要求

审核扣除项目是否符合下列要求： 

　　①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 

（参考资料JS12第二十一条第一项）

　　②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 

（参考资料JS12第二十一条第二项）

　　③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 

（参考资料JS12第二十一条第三项）

　　④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 

（参考资料JS12第二十一条第四项）

　　⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的， 或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。 

（参考资料JS12第二十一条第五项）

　　⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 

（参考资料JS12第二十一条第六项）

（2）土地使用权的审核重点

取得土地使用权所支付的金额。 

（参考资料JS12第二十条第一项）

审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注： 

　　①同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 

（参考资料JS12第二十二条第一项）

　　②是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 

（参考资料JS12第二十二条第二项）

③拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 

（参考资料JS12第二十二条第三项）

（3）房地产开发成本的审核重点

房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 

（参考资料JS12第二十条第二项）

①审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注： 

　　A、前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 

（参考资料JS12第二十三条第一项）

　　B、是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 

（参考资料JS12第二十三条第二项）

　　C、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 

（参考资料JS12第二十三条第三项）

②审核公共配套设施费时应当重点关注： 

　　A、公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 

（参考资料JS12第二十四条第一项）

　　B、是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 

（参考资料JS12第二十四条第二项）

　C、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 

（参考资料JS12第二十四条第三项）

③审核建筑安装工程费时应当重点关注： 

　　A、发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。 

（参考资料JS12第二十五条第一项）

　　B、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 

（参考资料JS12第二十五条第二项）

　　C、参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 

（参考资料JS12第二十五条第三项）

　　D、房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 

（参考资料JS12第二十五条第四项）

　　E、建筑安装发票是否在劳务发生地税务机关开具。 

（参考资料JS12第二十五条第五项）

④审核开发间接费用时应当重点关注： 

　　A、是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 

（参考资料JS12第二十六条第一项）

　　B、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 

（参考资料JS12第二十六条第二项）

附注①：加强房地产开发成本审核管理

A、各市县地方税务局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。

（参考资料JS14第三条第一项）

B、对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。

（参考资料JS14第三条第二项）

对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。

（参考资料JS14第三条第二款）

（4）房地产开发费用的审核。 

（参考资料JS12第二十条第三项）

①审核利息支出时应当重点关注： 

　　A、是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 

（参考资料JS12第二十七条第一项）

　　B、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的项目贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 

（参考资料JS12第二十七条第二项）

　　C、利用闲置项目借款进行对外投资的，该闲置项目借款利息支出是否扣除。 

（参考资料JS12第二十七条第三项）

（5）与转让房地产有关的税金。 

（参考资料JS12第二十条第四项）

（6）国家规定的其他扣除项目。 

（参考资料JS12第二十条第五项）

附注（1）：代收费用的审核。 

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 

（参考资料JS12第二十八条）

附注（2）：关联方交易行为的审核。 

　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。 

（参考资料JS12第二十九条第一款）

　　应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。 

（参考资料JS12第二十九条第二款）

附注（3）：中介机构鉴证的审核

纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。 

（参考资料JS12第三十条）

对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。 

（参考资料JS12第三十一条）

（四）审核结果

1、纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

（苏地税规〔2012〕1号第五条第一项）

 [解读：

根据财税（2006）187文件第四条第二款规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。根据苏地税发（2011）53号文件要求，主管生产力机关参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，制定《房地产开发成本参考标准》。如果纳税人申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，可根据《房地产开发成本参考标准》核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。]

2、土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。 

（参考资料JS12第三十二条）

五、核定征收

   在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。 

（参考资料JS12第三十三条）

（一）可核定征收的情形

在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 

（参考资料JS12第三十四条第一项）

　　2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 

（参考资料JS12第三十四条第二项）

　　3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 

（参考资料JS12第三十四条第三项）

　　4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 

（参考资料JS12第三十四条第四项）

　　5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 

（参考资料JS12第三十四条第五项）

（二）核定征收的程序

符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 

（参考资料JS12第三十五条）

（三）核定征收的注意事项

1、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。 

（参考资料JS12第三十六条）

2、对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。

（参考资料JS14第二条第一项）

3、实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案。同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。同一幢楼内的普通住宅、非普通住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定核定征收率。2011年6月30日以前已发出核定征收通知书的房地产项目，执行原清算政策，不再追溯调整。

（参考资料JS14第二条第二项）

4、税务机关在日常征管和稽查中，发现已清算项目存在不符合核定征收条件或纳税人申报不实等情形的，应重新进行清算并依法补征税款。构成偷税的，按《中华人民共和国税收征管法》的有关规定处理。

(参考资料JS15)

六、法律责任

对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。

（参考资料JS14第一条第五项）

七、其他 

（一）土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。 

（参考资料JS12第三十七条）

（二）本规程自发布之日起执行。以前规定与本规程有冲突的，以本规程为准。

（参考资料JS12第三十八条）

附注一：加强土地增值税清算计划管理

（一）各地要高度重视土地增值税清算计划管理工作。土地增值税清算计划管理是做好土地增值税清算工作的重要基础和保障，各地要高度重视，按省局确定的原则和程序做好清算计划管理工作。

(参考资料JS20第一条)

（二）加强土地增值税项目基础信息管理。新版土地增值税管理系统是做好清算计划编制和执行的前提，各地要将房地产开发项目相关信息及时、准确、完整地维护进管理系统，为清算计划管理工作提供准确的项目信息。

(参考资料JS20第二条)

（三）科学合理地开展清算条件评估工作。要充分运用增值税预缴信息以及外部信息分析比对，跟踪掌握项目进度情况，每半年对未清算项目是否符合清算条件进行评估。通过实地核实资料，结合项目综合竣工验收情况、竣工结算（决算）情况、成本票据取得情况、公共设施移交情况，做出科学合理的评估。对符合应清算条件的项目，及时提醒纳税人开展清算申报；对符合可清算条件的项目，经评估条件成熟的应及时列入清算计划；对暂不列入清算计划的项目，要加强后续跟踪管理。

(参考资料JS20第三条)

（四）清算计划编制的原则。土地增值税清算计划的编制应遵循"应清算项目优先，可清算项目序时“的原则，不得人为任意调整清算计划。”应清算项目优先"是指达到应清算条件的项目应按规定及时纳入清算计划管理，不受已经编制清算计划限制。"可清算项目序时“是指清算项目按达到可清算条件的时间先后，序时纳入清算计划。对达到可清算条件三年以上的项目，必须纳入清算计划管理。

(参考资料JS20第四条)