（2016）浙0402行初3号行政判决书载明，2012年和2013年，浙江A公司将所开发项目中的一部分，以收取保证金而不收取租金的方式交付他人使用。其根据出租房的面积、层次、租赁期限的不同，收取约7万元至23万元不等的租赁保证金，2012年、2013年的平均保证金余额分别为3800多万元和4700多万元，保证金将在合同到期后依约退回。当地稽查部门认为，A公司这一经营行为属于营业税应税行为，应当缴纳营业税。

对此，A公司认为，公司并未对客户收取租金，因而无须确认租金应税收入，且公司收取的保证金将依约退回，对其收取保证金行为征收营业税没有法律依据。

A公司后续提供的收取保证金情况说明显示，由于项目建设无法贷入资金，A公司采取让客户交纳保证金换取公寓居住权的经营方式来盘活公司资产，获得现金流，用于房屋维修、物业管理等。

法院审理认为，虽然A公司在租期届满或合同解除之后需退还所收取的保证金，但在最长高达15年的租赁期内，这些保证金归企业占有、使用及支配，且租期结束后不用支付任何利息，相当于取得一笔长达15年的无息贷款，实质上是通过这种方式变相获取了出租收益。故法院认为，虽然A公司表面上不收取租金，但该经营方式并非无偿，A公司称其“未收取租金，不存在收益，故不应对其出租行为征收营业税”的抗辩不能成立。

显然，法院对于该“未收取租金，仅收取待退保证金”的经营形式，穿透看似无收益的表象，认定了A公司从中获得无息贷款的“有偿”交易实质。

——摘自：2026年3月3日，中国税务报，第7版