一、个人出售住房所得征收个人所得税有关问题

（一）征税项目

根据个人所得税法的法规，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

（财税字[1999]278号第一条）

（二）应纳税所得额的计算

个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：

1.收入额的确定

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。 

（国税发[2006]108号第一条）

针对一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，不如实申报缴纳有关税收的问题，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。

（国税发[2007]33号第一条）

（1）确定合理的房屋交易最低计税价格办法。

工作基础较好，具备直接制定最低计税价格条件的，可直接制定房屋交易最低计税价格，但定价时要考虑房屋的座落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素。不具备直接制定最低计税价格条件的，可参照下列一种方法确定最低计税价格。

（国税发[2007]33号第一条第一款）

①当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。

（国税发[2007]33号第一条第一款第一项）

②房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。

（国税发[2007]33号第一条第一款第二项）

③信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。

（国税发[2007]33号第一条第一款第三项）

（2）各地区要加强与房地产管理部门的联系，及时获得有关信息，按照规定的管理制度，确定有关交易房屋的最低计税价格，避免在办税窗口纳税人申报纳税时即时确定计税价格。

（国税发[2007]33号第一条第二款）

（3）纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

（国税发[2007]33号第一条第三款）

（4）对于财政部门负责契税征管的地区，由省级财税部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下财税部门制定本地区房屋交易最低计税价格。对于税务部门负责契税征管的地区，由省级税务部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下税务部门制定本地区房屋交易最低计税价格。 

（国税发[2007]33号第一条第四款）

2.扣除项目

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 

（国税发[2006]108号第二条）

（1）房屋原值

具体为：

①商品房

购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

（国税发[2006]108号第二条第一款第一项）

②自建住房

实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

（国税发[2006]108号第二条第一款第二项）

③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）

原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

（国税发[2006]108号第二条第一款第三项）

④已购公有住房

原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。 经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

（国税发[2006]108号第二条第一款第四项）

⑤城镇拆迁安置住房

根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项）

A.房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的

为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第一目）

B.房屋拆迁采取产权调换方式的

所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第二目）

（A）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第三目）

（B）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第四目）

（2）转让住房过程中缴纳的税金

指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（国税发[2006]108号第二条第二款）

（3）合理费用

指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（国税发[2006]108号第二条第三款）

①支付的住房装修费用。

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（国税发[2006]108号第二条第三款第一项）

A.已购公有住房、经济适用房

最高扣除限额为房屋原值的15%；

（国税发[2006]108号第二条第三款第一项第一目）

B.商品房及其他住房

最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

（国税发[2006]108号第二条第三款第一项第二目）

税务机关应加强住房装修费用扣除的管理，凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

（国税发[2007]33号第五条第一款第三项）

纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》（式样附后），在《房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。

（国税发[2007]33号第五条第二款）

征收人员受理申报时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。审核完毕后，有关装修发票退还纳税人。

（国税发[2007]33号第五条第三款第一项）

主管税务机关应定期对《房屋装修费用发票汇总表》所记载有关发票信息进行分析，视情况选取一些发票到开票单位比对核实，对疑点较大的发票移交稽查部门实施稽查。同时，要加强对建材市场和装修单位的税收管理。

（国税发[2007]33号第五条第三款第二项）

②支付的住房贷款利息

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

（国税发[2006]108号第二条第三款第二项）

③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等

凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 本条规定自2006年8月1日起执行。

（国税发[2006]108号第二条第三款第三项）

附注：核定征税

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

（国税发[2006]108号第三条）

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

（国税发[2007]33号第四条）

（三）免税

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

（财税字[1999]278号第四条）

个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

（国税发[2007]33号第二条）

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

（财税[2010]94号第二条）

1.上述文件所称“自用5年以上”

是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

（国税发[2007]33号第三条第一款）

（1）个人购房日期的确定。

个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

（国税发[2007]33号第三条第一款第一项）

（2）个人转让房屋的日期

以销售发票上注明的时间为准。

（国税发[2007]33号第三条第一款第二项）

2.“家庭唯一生活用房”

指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

（国税发[2007]33号第三条第二款）

税务证明事项告知承诺制试点：纳税人办理个人转让5年以上唯一住房免征个人所得税时，需提供双方当事人居民身份证或其他证明身份的合法证件。

（税总函〔2019〕266号附件第五项）

（四）税收征管

为了确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施。各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。

（财税字[1999]278号第五条）

各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

（国税发[2006]108号第四条）

各级税务机关要做好纳税服务工作，保障纳税人的知情权。要在房地产税收征收场所公示房地产税收法律、法规及相关规定，公开办税流程及所需资料，以及虚假申报、偷税行为应承担的法律责任。 

（国税发[2007]33号第六条）