四、收入的税务处理

（一）开发产品销售收入的范围

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（国税发〔2009〕31号第五条）

（二）收入确认的时间和金额

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（国税发〔2009〕31号第六条）

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的

应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第六条第一款）

2.采取分期收款方式销售开发产品的

应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第六条第二款）

3.采取银行按揭方式销售开发产品的

应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第六条第三款）

4.采取委托方式销售开发产品的

应按以下原则确认收入的实现：

（国税发〔2009〕31号第六条第四款）

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的

应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第六条第四款第一项）

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的

属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第六条第四款第二项）

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的

属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第六条第四款第三项）

（4）采取包销方式委托销售开发产品的

包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第六条第四款第四项）

5.视同销售确认的时间和金额

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（国税发〔2009〕31号第七条）

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（国税发〔2009〕31号第七条第一款）

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（国税发〔2009〕31号第七条第二款）

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

（国税发〔2009〕31号第七条第三款）

6.销售未完工产品的收入的确认与计量

企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

（国税发〔2009〕31号第九条第一款）

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

（国税发〔2009〕31号第九条第二款）

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:

（国税发〔2009〕31号第八条）

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（国税发〔2009〕31号第八条第一款）

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（国税发〔2009〕31号第八条第二款）

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（国税发〔2009〕31号第八条第三款）

 (4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

（国税发〔2009〕31号第八条第四款）

7.预约出租未完工产品收入的确认

企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（国税发〔2009〕31号第十条）