四、计税依据

契税的计税依据：

（一）出让、出售、买卖的

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（国务院令1997年第224号第四条第一款）

条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

（财法字[1997]52号第九条）

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

（财税字[1998]96号第一条）

计征契税的成交价格不含增值税。

（财税[2016]43号第一条）

附注1：土地使用权转让契税计税依据

根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

（财税〔2007〕162号）

附注2：国有土地使用权出让等有关契税问题

出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（财税[2004]134号第一条）

（1）协议转让

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

（财税[2004]134号第一条第一款第一项）

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

（财税[2004]134号第一条第一款第二项）

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

（财税[2004]134号第一条第一款第二项第一目）

对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为，确保国家税收不受损失。 

（国税发〔1998〕31号第四条第二款）

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（财税[2004]134号第一条第一款第二项第二目）

（2）竞价方式

以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（财税[2004]134号第一条第二款）

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）中“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”的规定，出让国有土地使用权的契税计税价格，不仅包括承爱人应支付给政府的标准土地出让金等费用，而且包括承受人应支付给原土地使用者的补偿费用等

对于以市场竞价方式承受国有土地使用权的，契税计税价格应为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费用以及各种补偿费用均不得扣除。

(国税函〔2005〕413号)

对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

（国税函[2009]603号）

附注3：先划拨后转让的

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（财税[2004]134号第二条）

根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

（国税函[2008]662号）

以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

（财法字[1997]52号第十一条）

附注4：关于以划拨方式取得土地使用权再转让，契税纳税人及计税依据的问题

以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为《 中华人民共和国契税暂行条例细则》 第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。

（财税[2000]14号第二条第一款）

取得转让土地使用权的承受人，应按照《 中华人民共和国契税暂行条例》 第四条规定的成交价格缴纳契税。

（财税[2000]14号第二条第二款）

因此，《条例》与《细则》 规定的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契税的依据，两者并不矛盾。

（财税[2000]14号第二条第三款）

附注5：承受土地代建保障房的计税依据

企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

（财税〔2012〕82号第四条）

附注6：承受装修房屋契税计税价格问题

房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

（国税函[2007]606号）

（二）赠与的

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（国务院令1997年第224号第四条第二款）

（三）交换的

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

（国务院令1997年第224号第四条第三款）

土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

（财法字[1997]52号第十条第一款）

土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

（财法字[1997]52号第十条第二款）

附注（一）：作价出资的

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。四方机车车辆有限责任公司承受国家以作价投资方式出让的土地使用权，应按其作价出资额计征契税。

（国税函[2004]322号第一条）

附注（二）：以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题

根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。

（国税函[2002]1094号）