一、征税项目

根据个人所得税法的法规，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

（财税字[1999]278号第一条）

二、应纳税所得额的计算

个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：

（一）收入额的确定

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。 

（国税发[2006]108号第一条）

针对一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，不如实申报缴纳有关税收的问题，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。

（国税发[2007]33号第一条）

1、确定合理的房屋交易最低计税价格办法。

工作基础较好，具备直接制定最低计税价格条件的，可直接制定房屋交易最低计税价格，但定价时要考虑房屋的座落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素。不具备直接制定最低计税价格条件的，可参照下列一种方法确定最低计税价格。

（国税发[2007]33号第一条第一款）

（1）当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。

（国税发[2007]33号第一条第一款第一项）

（2）房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。

（国税发[2007]33号第一条第一款第二项）

（3）信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。

（国税发[2007]33号第一条第一款第三项）

2、各地区要加强与房地产管理部门的联系，及时获得有关信息，按照规定的管理制度，确定有关交易房屋的最低计税价格，避免在办税窗口纳税人申报纳税时即时确定计税价格。

（国税发[2007]33号第一条第二款）

3、纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

（国税发[2007]33号第一条第三款）

4、对于财政部门负责契税征管的地区，由省级财税部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下财税部门制定本地区房屋交易最低计税价格。对于税务部门负责契税征管的地区，由省级税务部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下税务部门制定本地区房屋交易最低计税价格。 

（国税发[2007]33号第一条第四款）

（二）扣除项目

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 

（国税发[2006]108号第二条）

1、房屋原值

具体为：

（1）商品房

购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

（国税发[2006]108号第二条第一款第一项）

（2）自建住房

实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

（国税发[2006]108号第二条第一款第二项）

（3）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）

原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

（国税发[2006]108号第二条第一款第三项）

（4）已购公有住房

原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。 经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

（国税发[2006]108号第二条第一款第四项）

（5）城镇拆迁安置住房

根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项）

①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的

为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第一目）

②房屋拆迁采取产权调换方式的

所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第二目）

A、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第三目）

B、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（国税发[2006]108号第二条第一款第五项第四目）

2、转让住房过程中缴纳的税金

指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（国税发[2006]108号第二条第二款）

3、合理费用

指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（国税发[2006]108号第二条第三款）

（1）支付的住房装修费用。

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（国税发[2006]108号第二条第三款第一项）

①已购公有住房、经济适用房

最高扣除限额为房屋原值的15%；

（国税发[2006]108号第二条第三款第一项第一目）

②商品房及其他住房

最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

（国税发[2006]108号第二条第三款第一项第二目）

税务机关应加强住房装修费用扣除的管理，凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

（国税发[2007]33号第五条第一款第三项）

纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》（式样附后），在《房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。

（国税发[2007]33号第五条第二款）

征收人员受理申报时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。审核完毕后，有关装修发票退还纳税人。

（国税发[2007]33号第五条第三款第一项）

主管税务机关应定期对《房屋装修费用发票汇总表》所记载有关发票信息进行分析，视情况选取一些发票到开票单位比对核实，对疑点较大的发票移交稽查部门实施稽查。同时，要加强对建材市场和装修单位的税收管理。

（国税发[2007]33号第五条第三款第二项）

（2）支付的住房贷款利息

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

（国税发[2006]108号第二条第三款第二项）

（3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等

凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 本条规定自2006年8月1日起执行。

（国税发[2006]108号第二条第三款第三项）

附注：核定征税

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

（国税发[2006]108号第三条）

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

（国税发[2007]33号第四条）

三、免税

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

（财税字[1999]278号第四条）

个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

（国税发[2007]33号第二条）

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

（财税[2010]94号第二条）

（一）上述文件所称“自用5年以上”

是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

（国税发[2007]33号第三条第一款）

1、个人购房日期的确定。

个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

（国税发[2007]33号第三条第一款第一项）

2、个人转让房屋的日期

以销售发票上注明的时间为准。

（国税发[2007]33号第三条第一款第二项）

（二）家庭唯一生活用房”

指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

（国税发[2007]33号第三条第二款）

税务证明事项告知承诺制试点：纳税人办理个人转让5年以上唯一住房免征个人所得税时，需提供双方当事人居民身份证或其他证明身份的合法证件。

（税总函〔2019〕266号附件第五项）

【国家税务总局公告2023年第2号附件第3条、第4条规定，自2023年3月1日起，在全国范围内对列入目录内的《家庭成员信息证明》、《家庭唯一生活 用房证明》实行告知承诺制。】

四、关于支持居民换购住房有关个人所得税政策

为支持居民改善住房条件，现就有关个人所得税政策公告如下：

（一）【政策内容】

自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 

（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号第一条）

例1：纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

【总局解读第一条】

纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，

退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2、新购住房金额小于现住房转让金额的，

退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

（国家税务总局公告2022年第21号第一条第二款）

附注1：换购房时间的确定

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

（国家税务总局公告2022年第21号第三条）

附注2：【换购住房登记、备案】

纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记；新购住房为二手房的，应当依法缴纳契税并完成不动产权属变更登记；新购住房为新房的，应当按照当地住房城乡建设部门要求完成房屋交易合同备案。

（国家税务总局公告2022年第21号第四条）

附注3：【多人共有的处理】

对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

（国家税务总局公告2022年第21号第二条）

例3：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）

【总局解读第三条】

（二）【成交价格的确定】

本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。 

（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号第二条）

现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

（国家税务总局公告2022年第21号第一条第三款）

现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

（国家税务总局公告2022年第21号第一条第四款）

（三）【适用条件】

享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件： 

　　1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。 

2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。 

（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号第三条）

（四）【退税机关、提交资料】

符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。 

（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号第四条）

纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》（详见附件），并应提供下列资料：

（一）纳税人身份证件；

（二）现住房的房屋交易合同；

（三）新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；

（四）新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

（国家税务总局公告2022年第21号第五条第一款）

居民换购住房个人所得税退税申请表

（国家税务总局公告2022年第21号附件）

税务机关依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息，为纳税人提供申请表项目预填服务，并留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件；纳税人核对确认申请表后提交退税申请。

（国家税务总局公告2022年第21号第五条第二款）

（五）【税务审核、信息共享】

税务机关运用住房城乡建设部门共享的房屋交易合同备案等信息开展退税审核。经审核符合退税条件的，按照规定办理退税；经审核不符合退税条件的，依法不予退税。

（国家税务总局公告2022年第21号第六条）

各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。

 （财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号第五条）

（六）【缴回退税】

纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。

纳税人符合本条第一款规定情形但未按规定缴回已退税款，以及不符合本公告规定条件骗取退税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

（国家税务总局公告2022年第21号第七条）

纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门的相关共享信息，加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。

【总局解读第八条】

五、税收征管

为了确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施。各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。

（第五条）

各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

（国税发[2006]108号第四条）

各级税务机关要做好纳税服务工作，保障纳税人的知情权。要在房地产税收征收场所公示房地产税收法律、法规及相关规定，公开办税流程及所需资料，以及虚假申报、偷税行为应承担的法律责任。 

（国税发[2007]33号第六条）

附注：个人转让离婚析产房屋的征税问题

（一）通过离婚析产的方式分割房屋产权

是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

（国税发[2009]121号第四条第一款）

纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）、房屋所有权证原件及复印件。属于以下四类情形之一的，还应分别提交相应证明资料：

1、离婚分割财产的，应当提交：

（1）离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；

（2）离婚证原件及复印件。

（国家税务总局公告2015年第75号第一条第一款）

（二）个人转让离婚析产房屋所取得的收入

允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

（国税发[2009]121号第四条第二款）

附注：转让生活自用五年以上唯一住房的免税问题

个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）执行。

（国税发[2009]121号第四条第三款）