根据《中国人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下： 

　　一、关于土地增值税清算单位问题 

　　土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案。 

　　同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。 

    [附注：第一条中“对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案”的内容、第四条第（三）项已被《关于调整土地增值税有关政策的公告》（苏地税规【2016】7号）废止。]

    [解读：

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。"《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发（2006） 187号）规定： “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”结合我省实际，此次公告对清算单位进一步明确：对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位。对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位。如对国家有关部门因批准权限限制将同一宗地块划分为多个项目，但纳税人在同一个规划许可证的规划范围内整体开发的，可将该宗士地上的多个项目作为一个清算单位。

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。"《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税[1995 ） 48号） 规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。"国税发（2006） 187号文件规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.”2014年，国家税务总局下发了《关于印发<全国县级税务机关服务规范（10版）>相关表证单书的通知》 （税总发[2014 ]109号）通知，要求纳税人在清算时应按普通住宅、非普通住宅、其他类型三种房地产类型分别计算增值额和增值率。为保障纳税服务规范的顺利推进，我局多次组织开展政策调研和讨论征求意见，明确“同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。]

　　二、关于土地成本分摊问题 

　　土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。 

    [解读：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。土地成本如何分摊问题，一直是土地增值税清算的焦点。为此，我省明确土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。对购房人购买车库车位储藏室等后无法办理权属登记手续的，土地成本只能在建造的商品房之间进行分摊。对购房人购买车库车位储藏室等可办理权属登记手续的，土地成本只能在所有商品房、车库车位储藏室等之间进行分摊。

    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条， 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发（2006） 187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定请算项目的扣除金额。根据上述规定，我们对土地成本在不同清算单位和不同类型房产之间的分摊方法进行了明确。一是直接归集法，二是建筑面积法，三是税务机关确认的其他合理分推方法。可参照的其他分摊方法包括占地面积法、售价系数法等。]

　　三、关于人防工程成本费用扣除问题 

　　依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

     [解读：

根据《中华人民共和国人防法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用防空的地下室。房地产开发项目按规定建设的人防工程为法定义务，其产权应于国家所有，投资者处置利用地下人防设施建造的年库（位）等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为转让房地产收入。因此，本公司对依法配建并验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用.]

　　四、关于车库（车位、储藏室等）问题 

　　（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。 

　　（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006） 187号）第四条第（三）项的规定执行。 

　　（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。 

    [附注：第一条中“对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案”的内容、第四条第（三）项已被《关于调整土地增值税有关政策的公告》（苏地税规【2016】7号）废止。]

[解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006） 187号）第三条第二款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

    根据上述规定并结合我省实际，此次公告对车库（车位、储藏室）的成本费用扣除进行了明确。一是能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时、房地产开发企业应按其他类型房产确认收入并计算成本费用，二是不能办理权登记手续的车库，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006） 187号）第四条第三项的规定执行，建成后出租给业主的，不属于土地增值税的征税范围，不计入收入，也不允许扣相关的成本、费用。三是对销售合同明确车库随商品房销售的，无论车库能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算车库的成本费用。]

　　五、关于装修支出问题 

　　房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。 

    [解读：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。因此，装修中使用的可移动物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等）不属于土地增值税的征税范围，在计算时不计收入也不扣除相关成本。]

　　六、关于新建房问题 

　　房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。 

[解读：

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1005]48号）规定：

 "新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。"根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》 （苏财税[2007 ]45号）第四条的规定，土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。此条款具有很强的操作性。但实践中同时发现，对于房地产开发企业因相关规定对尾盘销售部分的商品房品房办理到自己名下或进行抵押融资的房屋，并未实际使用，按照新建房缴税更为合理。但对房地产开发企业将自建商品房列入固定资产或作为投资性房地产的，一般认为房屋已交付使用，按照旧房缴税更为合理。

据了解，非房地产开发企业自行建造工业厨房的情况越来越多，对其建造的房屋3年内转让的，可视为新建房；超过3年转让的，考虑到会产生一定的磨损，应按旧房政策计算缴纳土地增值税。]

　　本公告自2016年3月1日起施行，《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）第一条、第二条、第四条第（一）项、第五条第（二）项和第（三）项，《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》（苏财税〔2007〕45号）第四条同时废止。 

    [解读：

公告实施时间以税务机关受理企业清算申报的日期为准。公告实施之前受理清算申报的，不再作追溯调整。]

　　江苏省地方税务局 

　　2016年1月8日