1，问：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，其土地增值税预征的计征依据如何确定？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 （2016年第70号）第一条规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据一预收款—应预缴增值税税款。

另外，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第十一条规定，应预缴增值税税款=预收款/（1+适用税率） x3%。

因此，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款/（ 1+适用税率） x3%。

上述适用税率是指适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，销售自行开发房地产項目的增值税适用税率（现行税率9%，下同）。

2，问：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收人如何确定？

答：根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》 （财税[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 （2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税镇

因此，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其士地增值税应税收入=转让房地产收入/（1+适用税率）。

3， 《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）第四条规定，能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产“确认收人并计算成本费用。对上述”能够办理权属登记手续"，如何理解和把握？

答：根据《江苏省不动产登记条例》第三十八条规定，依法利用建设用地建造房屋等建筑物、构筑物的，可以申请建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权登记。

因此，“能够办理权属登记手续”是指依上述规定可以办理权属登记手续；依上述规定难以确定是否能够办理权属登记手续的，应当函询同级不动产登记部门，请其确认是否能够办理权属登记手续。

4，问： 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）（国税发[2006]187号）第四条规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。在执行过程中，对上述“建成后产权属于全体业主所有”如何理解和把握？

答：经请示总局同意，国税发[2006]187号中的“建成后产权属于全体业主所有”，应根据以下顺序进行确认：

（一）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书、调解书确定属于全体业主共有的；

（二）在不动产登记机构不动产登记簿中明确属于全体业主共有的；

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中载明归全体业主共有，且经业主委员会书面证明属于全体业主共有的；

（四）纳税人出具经公证承诺永久属于全体业主共有声明的。

5，问：房地产开发企业建造的地下机械车位，是否属于国税发[2006]187号文第四条第三项“停车场（库）”的范围？

答： 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库），按以下原则处理： 1建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公其事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业根据项目建设规划建造的地下机械车位，具备停车场（库）同样的功能，属于清算项目的配套设施。因此，纳税人经依法批准建设的地下机械车位，属于《国家税务总局关于房地产开发企业增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187号）第四条第三项“停车场（库）"的范围。

6，问：房地产开发企业仅对普通住宅和非普通住宅进行精装修，其发生的精装修费用，是否只能在普通住宅和非普通住宅中分摊？

答：根据《国家税务总局土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第（五）项规定，“纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或者同一项目中建筑不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用“。

房地产开发企业仅对普遍住宅和非非普通住宅进行精装修的，其发生精装修费用的受益对象为普通住宅和非普通住宅。因此，该房地产开发企业发生的精装修费用.应按照受益对象，只能在普通住宅和非普通住宅中分摊。

7.问：房地产开发企业发生的燃气、景观、绿化、门窗等健查成本，应如何进行分摊？

答：根据《国家税务总局土地增值税清算管理规程》 （国税发[2009]91号）第二十—第（五）项规定， “纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。

房地产开发企业发生的燃气、景观、绿化、门窗等建造成本，可明确受益对象，例如：燃气的受益对象为住宅，地上景观、绿化、门窗的受益对象为地上建筑物，因此，房地广开发企业发生的燃气、景观、绿化、门窗等建造成本，应在受益对象范围内进行分摊。

8，问：司法拍卖取得的房地产，买受方无法取得发票但是持有契税完税凭证，再转让时，税务机关是否可将契税完税凭证上的计税依据视同发票所载金额，从购买年度起至转让年度止加计5%计算土地增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通） （财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

司法拍卖取得的房地产往往是依据法院的法律文书办理相关性记手续，无法取得发票。

经请示总局，总局答复：司法拍卖取得的交易价格具有公允性，买要方无法取得发票但是持有契税完税凭证的，可参照财税[200621号文件规定，按契税完税证上的计税依据每年加计5%计算土地增值税。

因此。司法拍卖取得的房地产，买受方无法取得发票但是持有契税完税凭证，再转让时，税务机关可将契税完税凭证上的计税依据视同发票所载金额，从购买年度起至转让年度止加计5%计算土地增值税。

9、问：按建筑面积法分摊相关成本费用后，某类型房地产的成本费用高于其转让收入的，是否能够坡熊收入权重法”（即：各类型转让收入占该清算项目房地产收入的权重）分摊土地成本？

答；根据《国家税务总局土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第（五）顶规定，"纳税人外期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。“

房地产开发企业按建筑面积法分摊相关成本费用后，某类型房地产分摊后的成本费用高于其转让收入的，按“收入权重法”重新分摊土地成本，是否符合上述文件要求？

经请示总局，总局答复： “收入权重法”属于国税发[2009]91号文件规定的合理分配方法。

因此，根据合理性和相关性原则，当清算项目同时满足下列条件时，纳税人采取“收入权重法"分摊土地成本的，税务机关予以认可。

（一）某类型房地产分摊后的成本费用高于其转让收入的；

（二）各类型房地产销售比例均达到或超过85%。

备注：

一、“收入权重法”说明“收入权重法”是在清算项目相关成本费用按建筑面积法分摊后，某类型房地产的成本费用高于其转让收入时，按照各类型房地产转让收入占该清算项目房地产总收入的权重，分摊土地成本的一种方法。

具体计算公式如下：

某类型房地产转让收入=某类型房地产已转让收入/该类型房地产销售比例

该项目房地产总收入=各类型房地产转让收入

某类型房地产收入权重=某类型房地产转让收入/该项目房地产总收入

某类型房地产分摊土地成本=该项目土地成本x某类型房地产收入权重

二、设置“各类型房地产销售比例均达到或超过85%”条件的原因

一是85%的销售比例是参照国税发[2006]187号土地增值税清算条件“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上"的规定确定的。

二是“收入权重法"中的权重，是指各类型房地产转让收入占该项目房地产息收心的在项目未全部完成销售的情况下，各类型房地产转让收入需要按销售比例。在项目未完全全部完成销售的情况下，各类型房地产转让收入需要按销售比例换算，销售比例越高，换算的收入越接近实际收入，计算的权重与实际权重越接近，据此权重分摊的土地成本越合理。