2018年4月，董先生与某进置业签订《车位租赁合同》，租期20年，租金15万元，解决了自己的停车问题。其后，董先生注意到物业服务收费相关管理办法中相关内容，认为他租的车位属于按照规划和规定应当配建且计入公摊并将成本已摊入房价的公共设施，某进置业是否有权利处置这些车位存在争议。即便某进置业可以出租这些车位，也应当按物价部门核准价格，即每月150元最高上浮20%，20年租期应共计租金43200元。因此，董先生请求法院判令车位租赁合同中超过政府规定标准的租金部分无效，被告某进置业退还106800元及银行同期贷款利息。

被告某进置业则表示，其对出租的车位拥有完整产权，在建设出售时未计入公摊，属于专用车位，具备登记的法律条件，可以进行转让。《车位租赁合同》名为“租赁”，实为“以租代售”的停车位使用权转让合同，其中明确约定，租赁期限20年届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，被告不再收取租赁费用，付款方式为一次性付清。

法院经审理查明，董先生的车位具有车辆停放功能，可以与其他车位明显区分、业主可独立使用，属于建筑区划内的专有部分，不属于人防工程车位，并非业主共有，车位所有权具备登记的法律条件，只是目前基层实践中存在操作障碍。从《车位租赁合同》内容上看，违背法律关于最长20年租赁期限的规定，履行方式即“一次性付款”和合同履行结果即“原告取得与土地使用权年限相同的使用权”也有悖于正常的租赁合同，双方对此明知，该合同性质应为买卖合同，其中关于价款的约定并未违反其他法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。最终，法院驳回了董先生的全部诉讼请求。

——来源：江苏法院网