【案例】

衡水市某县人民法院2023年10月在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布一则变卖公告明确，“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”

——来源：2023年12月26日《中国税务报》第7版《防范法拍房“包税”条款带来的税收执法风险》一文

【争议焦点】

（1）该“包税条款”，是否有效？（2）“包税”范围，应限于哪些税种？

【观点一】

无效。

文件依据：

《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号，简称18号规定）第三十条：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

法律推理：

法拍房所涉的税收，无论增值税、土地增值税，还是企业所得税等，均明文规定出卖人是纳税义务人。因此，衡水法院的拍卖公告明显违法18号规定。

【观点二】

“包税”条款，更符合实际。

原因有二：

一是不动产网络司法拍卖通常涉及增值税、土地增值税、所得税、契税等多个税种，被执行人往往已不具备纳税能力。

二是有关税费各自承担的规定缺乏操作性，难以有效解决不动产网络司法拍卖中产生的税费承担问题。

因此，目前实践中仍可见“一切税费由买受人承担”的网络司法拍卖约定。

【观点三】

要分别情况：即在约定不明的情况下，包税一方只需承担与权属转移有关的税费，而不必承担与权属转移无关的税费，从而保障交易公平与维护诚实信用原则。

相关依据：

成都金创盟公司与爱华康复医院拍卖合同纠纷案 ［（2022）最高法民再59号］：最高人民法院认为，

从文义解释来看，城镇土地使用税与土地权属变更无关，不属于办理过户过程中的税费；

从体系解释来看，税费负担的约定系在权属变更语境下作出的，不包括权属变更过程之外的城镇土地使用税；

从交易规则或习惯来看，拍卖公告未对该笔税费欠缴情况进行说明和提示，金创盟公司无法自行查询欠缴情况，无法预见需缴纳城镇土地使用税，由其承担有违公平原则和诚实信用原则。

【税务研究】

一、关于“包税”条款的效力

《中华人民共和国税收征管法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。”

依据该条款，若合同约定的买方包税条款与税收法律、行政法规相抵触，则该合同条款无效。而合同条款无效，可能会影响拍卖标的所有权转让，损害买受人的利益。

而且，我国现行税收法律法规并未明文规定不允许纳税人委托他人代为履行纳税义务。

因此，法院拍卖公告中关于“相关税费由买受人承担”的条款是否违反税法规定，需要进行具体分析。如拍卖公告更改了纳税义务人，就违反了税法规定，无效；如拍卖公告仅规定了税款由买受人代为承担，则不一定属于无效内容。

当然在拍卖公告的文字表述方式，有待完善，可修改为：拍卖过程中的相关税费，出卖人委托买受人代为履行纳税义务；拍卖价款，为扣除代为履行纳税义务后的净价。

唯此，才能在法律效力、拍卖效率之间兼具平衡。否则，会既涉效力争议，更不便理解和执行。

二、关于“包税”的范围

本案例中，交易的相关税费，既包括增值税、契税，又包括土地增值税，还包括企业所得税等。有些税费（比如：企业所得税、土地增值税）的计税依据，不仅要考虑拍卖价，有的还要关涉原始取得成本、账面其他业务的利润（或历史性可弥补损失）等因素，甚至还有一些税会差异等。如过于笼统地描述为拍卖转让中的相关税费，对于买受人而言，犹如“盲盒”，相关计税要素难以预知。因此，“包税”的范围，不宜过宽，且要告知（或公开）除交易价格之外影响计税依据计算的所有因素。否则，对买受人而言，有“盲拍”之感，显失公平。

在其他案例中，被拍卖的房产，还可能有历史上欠缴的土地使用税、房产税等税收。如将此类税收也纳入“包税”范围，更不尽管理。比如，成都金创盟公司与爱华康复医院拍卖合同纠纷案 ［（2022）最高法民再59号］，就是典型。

综上，对拍卖的“包税”条款，应有所规制，绝不能“一包了之”。

【深度思考】

具有“包税”条款的拍卖成交价，究竟是含税价，还是不含税？如确定为转让方的净得价，如何计算确定税前价格。

税收争议研究热线：139 2191 5202