《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）施行后，居住权以专章的形式得到明确，受到社会各界的广泛关注。根据规定，居住权具有排他效力，即居住权人对于房屋有占有和使用的权利。

而在执行过程中，人民法院有时也会遇到设立居住权的不动产，由于需要保障居住权人的权益，通常此类不动产的竞拍者寥寥无几，成交价格也相应偏低。也正因如此，部分被执行人试图“钻空子”，恶意在房屋上设定居住权以对抗人民法院执行。

那么，设定该类居住权是否有效？人民法院在司法拍卖过程中如何处理设有居住权的房屋？

近日，上海市宝山区人民法院（以下简称“宝山区人民法院”）办理了一起执行案件，依法涤除被执行人恶意为案外人设定的居住权，使房屋以未负担居住权的状态进入司法拍卖程序，有力保障了胜诉当事人合法权益。

【案情回放】 

宝山区人民法院在办理某银行申请执行王某、上海某生物科技有限公司一案中，查明被执行人王某名下在本市有一处房屋。经查，2022年11月，王某为取得贷款为某银行在该房屋上设定了抵押权。2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权，同月，王某还在房屋上为其母亲李某设定终身居住权。

不久，包括某银行在内的多名原告陆续开始起诉王某、上海某生物科技有限公司要求归还欠款，数十件案件进行人民法院审判执行程序，而两被执行人名下账户已被多家外地法院在先冻结，没有其他可供执行的财产。为及时兑现申请执行人的合法权益，宝山区人民法院决定拍卖被执行人名下该套房屋。

申请人某银行认为，被执行人王某为案外人李某在该房屋设定的居住权，对已经在先设定的抵押权的实现将产生重大影响，遂向宝山区人民法院申请依法涤除该居住权。

执行法官通过实地调查发现，居住权人李某从始至终均未实际入住并占有该房屋，在为某银行设定抵押权后、为李某设定居住权前，被执行人王某已经书面委托其前丈母娘吕某对外出租该房屋，并持续收取租金直至2024年3月人民法院强制腾退涉案房屋之日。

同时，人民法院委托评估公司对涉案房屋进行评估发现，该房屋不考虑居住权的影响时评估价格为2011万元，上述房屋考虑居住权的影响时评估价格为1863万元。如果在司法拍卖过程中房屋负担居住权的话，上拍价格将不足以覆盖银行贷款本金。

【以案说法】 

宝山区人民法院认为，被执行人王某在本市某房屋上为案外人李某设立的居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立的抵押权的实现。

据此，依照法律规定，宝山区人民法院作出执行裁定，涤除案外人李某在房屋上的居住权。该裁定于2024年5月向王某、李某送达后，两人未提出异议。2024年7月，宝山区人民法院向相关自然资源确权登记事务中心发出协助执行通知书，强制涤除上述居住权，该房屋目前已按不负担居住权的状态进入网络拍卖程序。

在案件执行过程中，案外人李某曾向宝山区人民法院提出执行异议，认为其对房屋享有居住权，请求人民法院不得执行该房屋。宝山区人民法院审理后认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，故依法驳回案外人李某的异议申请，李某未继续向人民法院抗辩上诉，该驳回裁定已生效。

居住权是《民法典》新增设的一种用益物权，也是近年来学界和司法实践的研究热点。在民事执行领域，处理涉居住权的不动产，应结合居住权在《民法典》中的特殊定位与民事执行立法的价值导向，妥善处理权利冲突，依法保障执行申请人的胜诉权益。

一、人民法院有权在执行过程中强制涤除居住权

民事执行权在本质上是一种强制权，人民法院有权查封、扣押、冻结或者拍卖、变卖被执行人名下的责任财产。民事强制执行中的责任财产是指债务人对外履行义务、承担责任的财产总和。民事强制执行以被执行人的责任财产为限，准确把握被执行人的责任财产是执行程序中实现申请执行人债权的正当性基础。被执行人的责任财产应当是其拥有处分权的财产，故虽然居住权人有对房屋的占有和使用权，但是被执行人依然拥有该房屋的所有权，该房屋仍然属于责任财产之列。居住权作为附着于房屋所有权上的用益物权，人民法院有权对该项权利进行审查，并认定涉案房屋是否承受或涤除居住权。

因此，房屋上设立居住权并不影响在执行程序中处置该财产，人民法院在特定情形下有权强制涤除涉案房屋上的居住权。

二、强制执行过程中要保护合法的居住权益

最高人民法院在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第四条明确，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时，为了避免被执行人以“唯一住房”的理由逃避执行，造成胜诉债权无法及时兑现，最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十条中明确，被执行人以维持生活必需的居住房屋为由提出执行异议，存在三种情形不予支持的情形，参照其中第三种情形，申请人按照当地廉租房的标准“以大换小”为被执行人提供居住房屋或者按照当地市场租金从房屋拍卖所得中扣除五至八年的租金的，即可强制执行被执行人名下的唯一住房。被执行人及其扶养的家属可以通过居住在申请人提供的房屋或从房屋折价款中领取租金用以租住房屋的形式实现其居住权益，此时人民法院又得以及时以房屋变价所得款项兑现申请人的合法权益。

由此可见，人民法院在过往的执行实践中已经充分注意到保障被执行人及其扶养家属生活必需的居住权益，居住权的保护规则也可以参考这一规定。

三、人民法院如何在执行过程中审查涉案房屋是否负担居住权拍卖？

虽然《异议复议规定》仅就执行异议和复议的程序进行了明确规定，就居住权的审查没有明确规定，但是居住权的审查可以参照涉案不动产是否负担租赁权利进行。

司法拍卖程序中居住权的审查

对于涉案房屋是否带居住权拍卖，可以按上图所示进行判断。

第一步，对于已设定居住权的房屋，可以询问各方当事人的意见，如果当事人能够协商一致自行涤除居住权的，则人民法院在司法拍卖过程中无需考虑居住权即可上拍。

第二步，若当事人无法协商涤除居住权，应由人民法院对于是否负担居住权拍卖作出初步判断，此时如果当事人不服人民法院作出的负担或涤除居住权的决定，可以就该决定提起执行异议。

第三步，人民法院应当召集各方当事人进行执行谈话，申请人认可该居住权的，司法拍卖过程中房屋即负担居住权进行拍卖；申请人认为需要排除居住权上拍的，人民法院应当根据《民法典》及相关司法解释的规定，结合居住权设立、抵押权设立、人民法院查封日期等几个关键时间节点进行比较，综合房屋的实际使用情况作出判断：对于在查封或抵押权之前即已设立的居住权，在司法拍卖过程中应当作出负担居住权拍卖的决定，并在拍卖公告的显著位置中标明，以尽到告知义务；对于在抵押权之后设立的居住权，应当先委托评估机构对考虑居住权和不考虑居住权的房屋价格进行评估，若评估结果表明考虑居住权对于在先设立的抵押权等优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，作出执行裁定强制涤除居住权，而后上拍。当事人及居住权人对人民法院作出的决定或裁定不服的，可以通过执行异议程序进行救济。

【相关法条】 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

——来源：2024年8月2日，上海法院网