近年，受房市影响，建筑企业“工抵房”明显增多，涉税案例频发……

“工抵房”，有哪些涉税风险？如何进行准确的会计处理？如何有效防范涉税风险？

现从法律、会计、税收的三大视角，进行综合性研究。具体来看，分已办证、未办证两种情况：

第一种情况——“工抵房”，已办证

    在已办证的情况下，根据后续持有目的的不同，分准备出售、自用两种类型，分别处理：

（一）第1种类型，准备出售

1、会计处理

（1）取得时

借：库存商品（注：如执行《企业会计准则》，则计“投资性房地产”科目）

    贷：应收账款

解析：为什么不计入“固定资产”，因为不准备自用，而是准备出售。

依据：《企业会计准则第1号——存货（2006）》第三条：存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

《企业会计准则第3号——投资性房地产（2006）》第二条第一款：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

《企业会计准则第4号——固定资产（2006）》第三条第一款：固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。

（2）转让时

借：银行存款

    贷：其他业务收入

借：其他业务成本

    贷：库存商品

解析：为什么不计入“主营业务收入”，因为不属于建筑类的主营业务。

2、涉税风险

主要是关联交易的涉税风险。比如，将房产处置给股东、董事会成员、高管，及其家庭成员等。

2、风险防控

（1）通过资产评估等方式，证明处理价格的合理性；

（2）如处置价格低于评估价值，建议通过网络拍卖等方式，通过公开竞争，进行市场价格，以防涉税风险。

（二）第2种类型，准备自用

1、会计处理

（1）取得时

借：固定资产

    贷：应收账款

（2）转让时

借：固定资产清理

    累计折旧

    贷：固定资产

借：银行存款

    贷：固定资产清理

        营业外收入（或借营业外支出）

2、涉税风险

（1）主要是关联交易的涉税风险（具体，同上）。

（2）如有营业外支出，即使未涉关联交易，也需留存相交资料，以备核查。

第二种情况：“工抵房”——未办证

    在已办证的情况下，根据后续持有目的的不同，分准备出售、自用两种类型，分别处理：

（一）取得时

借：在途物资（或“材料采购”）

    贷：应收账款

解析：为什么不计入“库存商品”（或“固定资产”）？——因为未办证，未取得“工抵房”的所有权，只是取得相关控制权。（现行会计准则，对该类控制权，暂无相应科目进行准确核算，因此，可借鉴“材料采购”科目设置的原理，暂计该科目，以有效解决会计核算面临的新问题）。

依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十四：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（二）转让时

借：银行存款

    贷：其他业务收入

借：其他业务成本

    贷：在途物资

（三）涉税风险

1、关联交易的涉税风险，同上。

2、“工抵房”可能涉“二次转让”，少缴二次转让税费的风险

风险应对：该风险，应通过完善《工抵房协议》，并依据《民法典》的有关规定，向税务机关进行陈述和申辩。

3、在房价下跌的大背景下，当实际转让价格低于原“工抵房”价格，而实际购房者仍以原“工抵房”价格缴款，建筑方需补偿实际购房者的差价时，该“补差”，能否税前列支？

风险应对：该“补差”的实质，是一种销售的商业折扣，应可税前列支。但需完善《工抵房转让协议》，并依据《民法典》的有关规定，向税务机关进行陈述和申辩。

必要时，可就相关事项进行法律公正，并作涉税鉴证，以维护自身税收合法权益。

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