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开发商因疫情延期交房、提供其他品牌电梯 是否承担违约责任?
发文单位:    文号:    发文日期:2022-08-12
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小虹向开发商购买商品房,并签订了买房合同(文中均为化名),开发商承诺年后交房。因新冠疫情影响,直至二年后小虹才办理收房手续。入住小区后,小虹还发现电梯非约定品牌电梯。小虹要求开发商担责,开发商辩解延期交房系疫情导致的不可抗力,电梯品牌也符合约定,不同意承担违约责任。双方多次协商无果后,小虹遂一纸诉状将开发商诉至法院,要求依约承担延期交房违约金三万余元,更换楼层电梯。近日,句容市人民法院审结了该起商品房买卖合同纠纷,并判决支持了小虹的部分诉讼请求。

法院经审理查明,2020年3月,原告小虹与被告某开发商签订《商品房买卖合同》及补充协议一份,约定原告购买被告开发的位于某小区商品房一套,建筑面积为一百余平方米,房屋总价款为九十余万元。被告应在2021年5月将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告如未按合同规定的期间交付商品房,则按下列方式处理:1.逾期不超过180日,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;2.逾期超过180日后,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同另约定,如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,被告可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2.政府行为、社会行为或重大技术障碍问题;3.勘察部门未发现的复杂的地理情况;4.发生如“非典”等重大公共传染性疫情的;5.因降雨、大风等恶劣天气原因导致施工无法正常进行,应当按照天气原因的天数相应的顺延交付。另,合同附件三约定电梯为日某品牌电梯,合同所附补充协议第九条约定,出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准,出卖人以同等或更高品质的材料、设备替代的,视为符合双方约定标准。合同签订后,原告支付了全部购房款。

因新冠肺炎疫情影响,江苏省启动突发公共卫生事件一级响应,实行最严格的科学防控措施。江苏省政府办公厅发布关于延迟企业复工的通知,要求省内各企业延期复工。2021年3月份,被告向原告邮寄顺延交付通知书,载明因受新冠肺炎疫情影响,原告购买的案涉房屋将顺延交付。2021年12月,被告向原告发送收楼通知书,原告于2021年12月办理了案涉房屋的收房手续。另,涉案小区所安装使用的电梯为非约定品牌电梯。

法院审理后认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,内容条款未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,应予确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。本案原告已按约支付全部购房款,履行了合同义务,被告作为出卖人理应按照合同约定及时交付房屋,现被告逾期交房,依法应承担逾期交付的违约责任。新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件,具有突发性、难以预料性,存在不能避免和不能克服的客观情况,已构成《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款规定的不可抗力,应当酌情减轻被告的违约责任。对此酌定减少被告承担90日的逾期交房天数。结合双方约定的交房日期、原告可以收房的时间,扣除90天后,确定被告逾期交房的天数为114天。根据案涉《商品房买卖合同》的约定,被告应按日向原告支付已付清房价款万分之一的违约金,经计算,被告应支付原告的违约金数额为一万余元。虽然案涉买卖合同附件明确约定了电梯品牌为某品牌电梯,但补充协议中同时也约定了出卖人可以以同等或更高品质的材料、设备替代,且双方仅仅对品牌进行了约定,并无电梯具体型号的约定。考虑到电梯的定制、拆除、更换需要较长时间, 电梯并非原告单独所有,若以不是约定品牌为由予以更换,势必影响全体业主的正常生活,同时,被告实际安装的某品牌电梯亦系正规电梯生产厂家生产, 已经相关部门检测合格并交付使用,原告主张更换电梯缺乏必要性。综合考虑现实情况、衡量各方权益,对原告主张被告按照合同约定的品牌更换电梯的诉讼请求,不予支持。

判决后,原、被告均未上诉,案件已生效。

法官说法:开发商逾期交房,应当按合同约定承担违约责任,但若逾期交付发生在疫情防控期间,开发商如何承担违约责任。因新冠肺炎疫情属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力,依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的,部分或者全部免除责任。也就说原本延期交房开发商本应承担违约责任,但由于新冠肺炎疫情这个不可抗力非开发商所能预料,因此合同规定的责任会部分或全部免除。对于新冠疫情属于不可抗力免责,双方均无异议,有争议的是逾期天数如何计算,司法实践中,一般以90天为宜,即减少被告承担90日的逾期交房天数来确定逾期交房天数。值得注意的是,开发商主张因不可抗力延期交房,还需提供证明材料予以证实方能免责;如不能充分证明延期交房系不可抗力导致,仍需承担相应违约责任。


——来源:江苏法院网


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