近年来，各地积极推进在既有住宅楼加装电梯的工作。加装电梯不仅可以帮助老年人、残疾人消除上下楼的出行障碍，适应老龄化社会需求，有利于完善老旧小区住宅使用功能；也可以增加既有住宅楼尤其是高层住宅的价值，提升城市生活品质，成为老旧小区改造中的重点项目，也是群众关心的社会热点和民生焦点。

加装电梯涉及相关业主的切身利益，不同楼层业主对是否加装电梯的态度不同，导致出现一些纠纷，引起诉讼案件。2022年1月5日，由人民法院报编辑部评选出的2021年度人民法院十大案件发布。其中，“阻挠住宅楼加装电梯施工案”入选“2021年度人民法院十大案件”。该案是由一些同意加装电梯的业主提起诉讼，法院判决：被告停止对电梯安装施工的阻挠、妨碍。2022年2月，最高人民法院公布了“第二批人民法院大力弘扬社会主义核心价值观典型民事案例”，其中有“经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护”的典型案件，该案由不同意加装电梯的个别业主提起诉讼，法院驳回了一楼业主状告楼上9户邻居对涉案电梯停止使用并予以拆除、恢复原状的诉讼请求。从以上两起典型案例可以看出，因加装电梯引起的纠纷已成为社会关注热点。如果加装电梯已征得大多数业主同意并通过有关政府部门的审批，地方人民法院在审理中从维护多数业主利益的角度进行判决。还有一些特殊案例，法院判决支持了不同意加装电梯的业主提出的主张。

一、加装电梯中的物权保护问题：以物权法理论审视 

在既有住宅楼加装电梯过程中，涉及很多法律问题，尤其是物权的归属与利用关系，下面从建筑物区分所有权、相邻关系的角度进行分析。

（一）建筑物区分所有权

我国《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”有17个条文。其中，第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第二百七十八条对业主行使共同管理权问题有详细规定，加装电梯一般是作为“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。所以，从2021年后各地新出台或修订的与既有住宅楼加装电梯相关的规范性文件中，对业主作出加装电梯决议一般都参照适用《民法典》第二百七十八条的相关要求。

虽然《民法典》从2021年1月1日实施，《物权法》同时废止，但如果发生纠纷的案件作出加装电梯的决议发生在2021年1月1日前，还是应该适用《物权法》第七十六条规定。

（二）相邻关系

相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，如通风、采光、用水、排水、通行等，相邻各方形成的相互给予便利和接受限制而产生的权利义务关系。《民法典》第七章是关于“相邻关系”的规定，其中与加装电梯关系比较密切的规范有第二百八十八条、第二百九十二条、第二百九十三条、第二百九十五条规定。在加装电梯的相关纠纷中，相邻关系一般与业主的物权保护密切联系，通常以通风、采光、日照、出行等权益方式体现出来。

不动产相邻关系中最重要的是通风、采光和日照的问题，妨碍通风、采光和日照的判断标准是受害人能够主张排除妨害和损害赔偿的必要条件。事实上，基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定的“容忍义务”。换言之，只有在日照妨碍、采光妨碍和通风妨碍超过必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损害赔偿才能够得到支持。判断是否构成通风、采光、日照妨碍的行为，应以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。从长远看，应制定关于加装电梯的行业标准。

二、权利保护与利益平衡：矛盾运行中的立法与司法立场 

（一）对多数业主的成员权与物上请求权的保护

在加装电梯前应当履行两个必要的程序：一是相关业主表决通过加装电梯的决议，可以采取召开会议或采取书面征求意见的方式，并在通过决议后签署加装电梯协议，愿意共同承担安装电梯的相关费用；二是履行报批程序。电梯作为特种设备，应按照《行政许可法》第十二条的规定，增设电梯属于办理行政许可的事项，需要经过审批手续才能安装施工，否则就是违法建筑。各地政府一般通过规范性文件明确申报材料要求与审批程序。如果加装电梯符合以上两个必要程序，获得相关政府部门的认可，即使有个别业主表示反对或者阻扰，法院一般会支持电梯安装施工工程继续下去。如果确实对其他业主造成一定负面影响，也是适当对其进行经济补偿，而不会要求电梯工程停工或拆除已经安装完成的电梯。

在现实中，如果出现个别业主阻挠电梯施工工程，在调解未果的情况下，其他业主可能会采取诉讼方式，行使的是物上请求权中的所有物妨害除去（排除）请求权。诉讼请求一般也是依照《民法典》第二百三十六条规定的“请求排除妨害或者消除危险”，即排除个别业主对电梯施工工程的阻挠行为。如果相关政府部门对加装电梯作出审批同意、相关业主已经筹资并进行实际开工建设的情况下，法院一般会支持这种诉讼请求。如果电梯施工工程停工，不仅会造成经济损失，还会使政府部门的行政许可失去效力，审批部门也会成为行政诉讼的被告。一些地方出台的规范性文件中对阻扰电梯施工问题进行了专门规定。

（二）对少数业主的相邻权与物权损害赔偿请求权的保护

如果电梯已经开始施工，部分业主觉得加装电梯对自己的合法权益造成损害，可以依照《民法典》第二百三十八条规定提出“请求损害赔偿”的诉讼请求。业主行使的是属于物权受到侵害后的损害赔偿请求权，法院一般会对此诉讼请求进行支持，但获赔数额可能难以满足部分业主的要求；或法院采取调解方式，要求其他业主对受到不利影响的部分业主给予一定的经济补偿。

从推动加装电梯工作、减少社会矛盾的角度考虑，比较好的解决办法是在加装电梯申请前征求其他业主的意见并建立民主协商机制，通过建立利益补偿机制，给予受到不利影响的业主一定的经济补偿。近年来出台的一些地方性规范文件中，很多已对此进行了专门规定。

三、加装电梯问题解决之道：法治指引下的协同治理 

总体而言，在老旧小区的既有住宅楼加装电梯一般能使多数业主受益，但因为部分业主可能存在不同意见，难免会产生纠纷，所以需要妥善处理好相关问题。

（一）业主作出有效的加装电梯决议

2021年1月后，业主作出加装电梯决议通过的比例应参照适用《民法典》第二百七十八条的相关规定。对于有意加装电梯的业主而言，尽量与有利害关系的其他业主协商达成一致意见，这样可以减少电梯安装施工过程中的阻力。如果无法或很难达成一致意见的，至少要争取四分之三以上业主的同意。在采取会议形式表决时，要尽量通知所有应参加表决的业主派代表参会并参加表决；对于有正当理由无法参会的业主可以书面委托其他人参会并提供明确态度的书面意见。如果采取书面形式征求意见，要求业主及时反馈并明确表态，在书面材料签名。

（二）应进行提前征求意见与建立协商机制

所在社区居民委员会、业主委员会等组织应引导相关业主在申请加装电梯前进行民主协商。通过搭建沟通平台，引导相关业主通过友好协商、优化方案、适当补偿等途径，妥善解决利益平衡问题。在申请加装电梯前，所在社区居委会要将加装电梯初步方案、业主决议等必要材料在拟加装电梯住宅楼的单元楼道口、小区公示栏等显著位置公示。公示期内，如果有业主以书面形式表示有异议的，社区居委会应及时受理并组织协商。相关政府部门与居委会等组织可以通过协调会等方式组织进行调解，也可以采取听证会方式听取相关当事人的意见。

（三）建立对受到不利影响的部分业主的利益补偿机制

加装电梯可能会对住在低层的业主造成一定的不利影响，而且住低层的业主不使用或很少使用电梯。所以，在集资安装电梯时，住一层的业主可以不出资，住二层的业主不出资或出较少的费用。在电梯运行维护费用分担中，不使用电梯的业主一般也不需要承担维护运行费用，这样比较公平合理。如果在今后电梯安装与使用时，确实对低层业主造成一定的不利影响，其他业主应考虑对这些业主给予适当的经济补偿，具体数额由各方协商确定。实践中，很多地方的规范性文件中已有此做法，并取得较好的社会效果。

（四）尽量用调解方式处理与加装电梯相关纠纷

因加装电梯发生的争议本质是物权行使过程产生的利益纠纷，当地政府部门或基层组织在处理过程中应想办法进行调解。如可以通过政府补贴方式减少业主资金投入、引导受益业主对合法权益受损的业主进行一定经济补偿，尽量使社会矛盾消除在前面，减少在电梯施工过程或以后使用过程中产生的纠纷。如果因此产生诉讼，案件受理的法院也应尽量先进行调解，必要时可以请所在地的基层组织与调解组织一起做好说服工作。

律师在既有住宅楼加装电梯过程中可以发挥较大的作用，如为业主提供安装电梯的政策咨询、起草相关协议与申请材料、审核合同、代理申请、参与调解或代理诉讼等法律服务。

【作者：沈科、俞建伟，浙江合创律师事务所】   来源:中国律师网