【实例】

2022年11月5日，上海某建筑有限公司（以下简称：建筑公司）为上海某置业有限公司（以下简称：置业公司）建造的商品房办理竣工验收手续，经决算，应收工程尾款为5000万元。

置业公司以5套尾盘房屋，作为工抵房，折价转让给建筑公司，并约定暂不办理房产转让手续，待建筑公司确定自用（或转让）后，一次性办证。

2023年10月8日，建筑公司与某个人签订转让协议，以4500万元的价格进行转让，并由置业公司配合办理房产手续。

【问题】

一、如何进行会计处理？

二、转让损失，可否在企业所得税税前扣除？

【解答】

一、会计处理

（一）取得工抵房时

借：其他流动资产——工抵房（增设会计科目）  5000万元

    贷：应收账款  5000万元

（二）转让工抵房时

借：银行存款  4500万元

  贷：其他业务收入  4500万元

借：其他业务成本  5000万元

    贷：其他流动资产——工抵房   5000万元

二、可以在企业所得税前扣除，不需纳税调增

【依据】

一、会计处理的依据：

（一）《企业会计基本准则》：

第二十条  资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。

由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。

　　预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。

（二）《小企业会计准则》

第七条 小企业的流动资产，是指预计在1年内（含1年，下同）或超过1年的一个正常营业周期内变现、出售或耗用的资产。 

小企业的流动资产包括：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。

（三）《小企业会计准则》附件《小企业会计科目、主要账务处理和财务报表》“一、会计科目”

小企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。

二、税务处理的依据

（一）中华人民共和国企业所得税法

第八条　企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

（二）中华人民共和国企业所得税法实施条例

第三十二条  企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。

企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。

（三）企业资产损失所得税税前扣除管理办法（国家税务总局公告2011年第25号）

第二条  本办法所称资产是指企业拥有或者控制的、用于经营管理活动相关的资产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据、各类垫款、企业之间往来款项）等货币性资产，存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。

第三条  准予在企业所得税税前扣除的资产损失，是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失（以下简称实际资产损失），以及企业虽未实际处置、转让上述资产，但符合《通知》和本办法规定条件计算确认的损失（以下简称法定资产损失）。

第四条  企业实际资产损失，应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除。

法定资产损失，已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除。

第四十七条 企业将不同类别的资产捆绑（打包），以拍卖、询价、竞争性谈判、招标等市场方式出售，其出售价格低于计税成本的差额，可以作为资产损失并准予在税前申报扣除，但应出具资产处置方案、各类资产作价依据、出售过程的情况说明、出售合同或协议、成交及入账证明、资产计税基础等确定依据。

（四）关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告（国家税务总局公告2018年第15号）

 企业向税务机关申报扣除资产损失，仅需填报企业所得税年度纳税申报表《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》，不再报送资产损失相关资料。相关资料由企业留存备查。

【解析】

一、确认“其他流动资产——工抵房”的解析

（一）建筑公司取得工抵房时，虽未办理产证，但已实际控制了该房产，且转让该房产预期会带来经济利益，且资产成本可以计量，符合《企业会计基本准则》中资产确认的定义。

（二）对于该房产，建筑公司无产证，且拟不长期持有，应归入流动资产类别。

（三）由于现有科目中，尚无此类会计科目，根据业务实际，在不违背会计准则的前提下，可增设相应会计科目。

二、可税前列的解析

工抵房转让损失，是企业实际发生的损失，可税前列支，无需做纳税调增。

除非该转让价格显失公允。

【提示】

保持折价的合理性，注意留存相关资料。