房东以租客未告知同住人中有“高龄失能老人”为由，认为租客构成欺诈，拒绝交付房屋。出租人的拒绝是否有依据？租客是否构成欺诈？

【案情回放】

租客高先生与房东王先生签订《房屋租赁合同》，租住人员包括高先生及其妻子、孩子、岳母、岳母家中一位老人以及护理人员。双方签订《房屋租赁合同》后，高先生支付了首期租金及押金。合同签订后次日，王先生询问老人情况，得知老人94岁、生活不能自理。王先生以租客为“高龄失能老人”为由，认为高先生隐瞒同住人的重要信息，构成欺诈，拒绝向高先生交付房屋，并向人民法院起诉，请求撤销《房屋租赁合同》，由高先生赔偿损失。高先生提起反诉，请求确认《房屋租赁合同》已生效，并由王先生支付违约金。

【以案说法】

上海市第一中级人民法院经审理认为，《房屋租赁合同》签订后，以租客为“高龄失能老人”为由拒绝交房，有违社会主义核心价值观，不利于建立和谐友善的社会秩序，有损老年人权益。王先生也未能证明其将同住人不能有“高龄失能老人”作为签订租赁合同的关键因素予以考量。故人民法院驳回了王先生的诉讼请求，支持了高先生的反诉请求，判决王先生承担违约责任。

一、是否构成欺诈，应由提出方承担相应举证责任

可撤销的民事法律行为中的“欺诈”是指，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。当事人作出错误意思表示是由对方当事人欺诈而陷入内心错误所致。

本案中，王先生认为高先生故意隐瞒了关键信息，构成欺诈，首先应证明自己明确提出过这一信息，且明确表示将影响签约，否则，王先生应对自身没有就合同签约尽到审慎审查义务，而承担不利后果。

二、引领社会价值，保障承租人合法权益

审理过程中，经过类案查询，以及对社会新闻、热议话题的了解发现，虽然直接以同住人是“高龄失能老人”为由拒绝出租的情况很少见，但出租人将高龄承租人排除在外的情况仍不时发生，与社会主义核心价值观背道而驰，也与社会发展进程中对于日益增长的保护老年人权益的需求相违背。

本案中，出租人拒绝交房、主张承租人欺诈均不具有合理依据。希望通过判决在治理社会和树立正确价值观方面起到示范作用，为建立和谐、融洽的社会秩序保驾护航。

三、汇聚多方努力，解决高龄承租人租房难题

随着我国老年人口规模日益增大，老年人权益保护成为全社会高度关注的现实问题，其中老年人租房也是“老有所安”的重要一环。

老人尤其是高龄老人租房，房东不愿出租的现象时有发生。社区居委在进行老年人权益保护相关工作中，要加强关注社区老人租房问题。相关部门或机构可出台保障老年人租房问题的相关意见建议，不断完善养老设施，提供老年公寓租赁等多种选择。希望社会各方共同努力，在“住”的层面上切实解决老年人租房难题。

【代表点评】

上海市人大代表，西藏城投股份有限公司总经理曾云

随着我国人口结构老龄化程度不断加深，让老年人老有所乐、老有所安已成为社会重点关注的问题，建设老年人友好型社会需要社会各界协同合作，需要正向的价值引导。

本案中，出租人认为承租人未告知同住老人高龄失能的情况构成欺诈，因此拒绝交房，也反映出现在高龄老人租房难的现象。房屋出租市场中不少出租人带有陈旧观念，应予以正向引导。本案判决一方面为社会民生的正向、和谐发展起到了示范效果；另一方面也为租赁市场树立了正确的价值观，体现了法律在保护社会民生中的重要价值。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

——来源：2024年5月14日，上海法院网