法院：从业主利益出发，判决将费用直接移交现物业

昆山市某商业中心因其独特的外观备受关注，吸引众多游客前来参观、拍照，成为了火爆的“网红打卡地”。近日，昆山市人民法院妥善审结一起涉该商业中心的项目合同纠纷，切实维护一千余户业主合法利益，一揽子化解潜在群体性纠纷。

2023年6月30日，该商业中心的前期物业——昆山某物业公司退场，退场前预收物业费、公共收益等各项费用合计188余万元。随后，该商业项目开发商与上海某物业公司签署合同，约定自2023年7月起，由上海某物业公司为该商业中心提供物业服务。

2023年8月，新老物业交接过程中，昆山某物业公司向上海某物业公司发出《预收费用清单》，对预收费用金额予以确认。上海某物业公司表示该商业中心有诸多设施亟待查验、维修，现因资金缺乏，相关工作无法正常开展，故要求昆山某物业公司转交退场前预收费用，以保障物业管理正常运行。

昆山某物业公司表示预收费用均发生在其与各个商业中心小区业主之间，根据合同相对性原则，上海某物业公司不是要求返还的适格主体，无权主张权利，其将与各个业主自行处理费用结算问题。上海某物业公司随即向昆山市人民法院提起诉讼，请求判令昆山某物业公司支付预收的费用188余万元。

2024年1月，该商业中心成立第一届物业管理委员会，业主们以物管会为代表提出诉求。在征集广大业主意见后，物管会讨论决定授权委托上海某物业公司对昆山某物业公司发起追讨相关费用的诉讼。

法院经审理认为，案件争议焦点在于昆山某物业公司是否应将预收费用支付给上海某物业公司。上海某物业公司于2023年7月开始接手提供物业服务，因物业服务产生的权利义务也由上海某物业公司继受。虽然双方没有直接的合同相对性，但案件涉及公共利益问题，双方应当以整体商业中心小区及全体业主的共同权益为中心，处理好物业交接事宜。如若昆山某物业公司与各个业主一一结算，既增加业主的诉累，也会对后期物业费的再次收取加大难度，存在引发新诉讼、激化矛盾的风险。因此，上海某物业公司要求昆山某物业公司移交上述费用，再由上海某物业公司统一与业主对接结算，更有利于相关事宜的处理。

最终，法院支持上海某物业公司的全部诉讼请求，判决昆山某物业公司向上海某物业公司支付预收的相关费用188余万元。昆山某物业公司不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

在日常生活中，业主常常面临物业公司更替的情况，因衔接不畅导致的交叉交费、交叉服务更是目前物业管理纠纷中日益突出的新问题。作为物业公司，合同届期完善交接是其基本义务。本案中，预收物业费的返还问题关涉全体业主切身利益，由新物业公司统一主张返还物业费，既符合交易便捷原则，维护小区整体公共利益；同时妥善化解了潜在诉讼风险，有力避免“一案结多案生”。

——来源：2024年12月11日，江苏法院网