根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

（国家税务总局公告2016年第14号第一条）

12.4.1  适用范围

纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

（国家税务总局公告2016年第14号第二条第一款）

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

（国家税务总局公告2016年第14号第二条第二款）

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

（国家税务总局公告2016年第14号第二条第三款）

12.4.2  一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

12.4.2.1  一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，

12.4.2.1.1  可以选择适用简易计税方法计税

以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第三条第一款）

12.4.2.1.2  选择适用一般计税方法计税的

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第三条第三款）

12.4.2.2  一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，

12.4.2.2.1  可以选择适用简易计税方法计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第三条第二款）

【问：一般纳税人厂房建成时间是2014年，建成后开始交房产税，2017年才取得房产证，请问现在转让厂房是按照9个点开票，还是5个点开票？】

12.4.2.2.2  选择适用一般计税方法计税的

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第三条第四款）

12.4.2.3  一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第三条第五款）

12.4.2.4 一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第三条第六款）

12.4.3  小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（国家税务总局公告2016年第14号第四条第一款）

12.4.3.1  计税依据和征收率

12.4.3.1.1  小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产

以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（国家税务总局公告2016年第14号第四条第一款第一项）

12.4.3.1.2  小规模纳税人转让其自建的不动产

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（国家税务总局公告2016年第14号第四条第一款第二项）

12.4.3.2  纳税地点

12.4.3.2.1  除其他个人之外的小规模纳税人

应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；

（国家税务总局公告2016年第14号第四条第二款）

12.4.3.2.2  其他个人

按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第四条第二款）

其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管税务机关预缴的税款：

（国家税务总局公告2016年第14号第六条）

12.4.3.2.2.1  以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（国家税务总局公告2016年第14号第六条第一款）

12.4.3.2.2.2  以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

（国家税务总局公告2016年第14号第六条第二款）

其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第七条）

12.4.4  个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（国家税务总局公告2016年第14号第五条第一款）

12.4.4.1  计税依据和征收率

12.4.4.1.1  个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（国家税务总局公告2016年第14号第五条第一款第一项）

12.4.4.1.2  个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的

以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（国家税务总局公告2016年第14号第五条第一款第二项）

12.4.4.2  纳税地点

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

（国家税务总局公告2016年第14号第五条第二款）

12.4.5  其他规定

12.4.5.1  纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

（国家税务总局公告2016年第14号第八条第一款）

上述凭证是指：

（国家税务总局公告2016年第14号第八条第二款）

1.税务部门监制的发票。

（第八条第二款第一项）

2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（国家税务总局公告2016年第14号第八条第二款第二项）

3.国家税务总局规定的其他凭证。

（国家税务总局公告2016年第14号第八条第二款第三项）

12.4.5.2  纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

（国家税务总局公告2016年第14号第九条第一款）

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

（国家税务总局公告2016年第14号第九条第二款）

12.4.5.3  小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开。

（国家税务总局公告2016年第14号第十条）

纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

（国家税务总局公告2016年第14号第十一条）

12.4.5.4  违章处理

纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

（国家税务总局公告2016年第14号第十二条第一款）

纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

（国家税务总局公告2016年第14号第十二条第二款）