【基本案情】

2021年9月，邱某、夏某向某银行贷款购买房屋，并以其所购房屋为贷款提供抵押担保，该房屋的开发商某置业公司作为保证人承担阶段性连带保证责任，约定该担保责任自借款人办妥贷款所购房屋的正式抵押登记手续并贷款人收到他项权证之日起结束。

2021年11月，邱某、夏某就该不动产办理了预售商品房买卖预告登记。同日，邱某、夏某及某银行就该不动产办理了预售商品房抵押权预告登记。

2024年1月，该不动产所在商品房工程通过交付使用备案，某置业公司为该不动产办理了不动产单元首次登记。后邱某、夏某怠于办理不动产所有权证，也未办理正式抵押登记。

2024年3月，因邱某、夏某未能按约还款，某银行诉至法院，要求邱某、夏某承担相应的还本付息及违约责任，同时要求某置业公司承担连带保证责任。经法院释明，某银行撤回对某置业公司的起诉，要求以折价、拍卖或变卖涉案抵押物后的所得价款优先受偿本案债权。

【争议焦点】

本案的争议焦点在于，因购房者原因未办理正式抵押登记，某银行是否享有抵押优先受偿权？开发商的阶段性保证责任能否免除？

【审理结果】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，经审查不动产已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，抵押权自预告登记之日起设立。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，邱某、夏某作为抵押人自愿将其购买的不动产为涉案借款提供抵押担保，且办理了抵押预告登记，后该不动产达到交付使用条件并办理了不动产首次登记。某银行作为抵押预告登记权利人在能够进行不动产登记之日起九十日内通过诉讼方式主张权利，抵押预告登记并未失效，抵押权自预告登记之日起设立。故对某银行要求邱某、夏某归还借款本息并实现抵押权的诉讼请求予以支持。判决后各方均未上诉，一审判决已发生法律效力。

【法官说法】

生活中，部分购房者由于房价信心不足等因素对办理权证产生消极情绪，构成违约，并影响房屋抵押的效力。在期房类房贷的金融借款合同中，银行往往会与开发商订立阶段性连带保证责任条款，目的是保障银行金融债权的实现。若抵押权自预告登记之日设立，开发商免除保证责任的条件随抵押权的设立而成就，二者是承接关系，不能并存，银行不能同时主张。在判断抵押权是否成立时，需要关注两个要素：是否办理了建筑物所有权首次登记、是否存在预告登记失效的情形。而在判断预告登记的效力时，需综合考虑银行、购房者、开发商对未及时办理正式抵押登记的过错。一般而言，开发商的主要责任在于及时竣工、验收、交付合同约定的不动产，使不动产达到可以办理正式抵押登记的状态。在开发商不存在过错的情况下，银行将购房者违约所产生的贷款风险转嫁至开发商，明显加重开发商的责任。银行作为抵押预告登记权利人应当正确认识抵押预告登记的效力，依法行使自己的权利。开发商应当及时公示交房信息和业务流程，提醒购房者及时办理不动产权证登记，并对交房、催告等材料予以妥善保管。购房者应当及时办理房屋所有权证和正式抵押手续，避免因未办权证而触发房贷合同的违约条件，进而承担额外的违约责任。法官提醒：诚信履约，才能共同促进金融业和房地产行业持续健康发展。

——来源：2025年2月14日，江苏法院网