【案情回放】

2017年起，因房子屋顶漏水严重，张女士多次向小区物业报修。

2018年，物业公司向小区业主大会申报，所需维修费用为3万余元。小区业主大会同意，从维修基金中列支全部维修费用。后物业公司找来施工队维修，谁料施工队施工不规范，不但没有修好漏水部位，反而破坏了完好的部位，使屋顶漏水更加严重。

张女士再三请求物业公司继续维修，2021年，物业公司再次向小区业主大会申报，所需维修费用增加到7万余元。

小区业主大会认为，先前同意列支的维修费用已经足额，没有责任承担新增的维修费用。物业公司遂拒绝维修。

张女士无奈只得将物业公司诉至法院，要求修复屋顶。

物业公司认为，屋顶漏水与施工破坏，都不是物业公司造成，物业公司已经尽到了服务义务。

经法院委托，鉴定机构出具了修复方案，并评估现修复费用为5万余元。

【以案说法】

上海市静安区人民法院审理认为，物业公司平时疏于管理养护，接到报修后未能选聘合格施工单位，怠于督促施工，后期又拒绝继续维修，放任屋顶漏水超过5年，没有履行妥善维修养护业主公共部位的义务，明显违反法律规定与物业服务合同约定。

据此，法院判决物业公司聘请具有资质的施工单位、按照鉴定机构出具的修复方案修复屋顶，物业公司自行承担维修费用新增部分。

一、维修养护义务是物业首要义务

《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人应当妥善维修养护物业服务区域内的业主共有部分。同时，物业服务合同一般也存在相关约定。因此，维修养护是物业服务人的法定义务与约定义务，而且是首要义务。

本案中的屋顶属于业主共有，维修养护屋顶，属于物业公司的义务范围，小区业主大会同意承担首次维修费用，合法有据。

二、物业服务人应积极推进公共部位的维修事项

物业服务人应当自觉增强服务意识与社会责任，全面、积极、妥善地履行维修养护义务。物业服务人平时应当做好日常管理养护，接到报修后，更应积极响应，联系推进审批手续，按照要求及时选聘有资质的施工单位。在小区业主大会同意施工方案及费用后，物业服务人应当持续督促施工单位履行施工合同义务，直至修复完毕。

本案中，物业公司漠视业主正常使用房屋的迫切需求，自认为有维修的行为、就算没有维修好也是尽到了义务，平时疏于管理养护，维修时怠于督促施工，后期拒绝继续维修，放任屋顶漏水加剧超过5年之久，已经明显违反法律规定与物业服务合同约定。

三、物业未尽维修养护义务应当承担违约责任

本案物业服务合同的主体为物业公司与业主。物业公司因其违约，应当向业主承担继续维修的违约责任。为确保责任落实、维修取得实效并避免新的争议，法院采用专业鉴定机构出具的修复方案，并判决物业公司聘请具有资质的单位施工。

新增维修费用由物业公司上述违约行为引起，应当由物业公司自行承担。小区业主大会先前同意列支维修费用已经足额，业主大会与业主均有权拒绝承担新增维修费用。

【代表点评】

上海市人大代表，上海市静安区文化馆党支部书记蒋善勇

目前，业主共有部分维修事务频发，物业服务人妥善维修养护业主共有部分关乎社区和谐、居民生活质量。长期以来，业主共有部分维修事务，涉及多重法律关系、多方主体、多个环节以及施工专业问题，容易引发纠纷，成为民生保障痛点与社会治理难点。

本案将物业服务人妥善维修养护义务进行了细化，申明物业服务人怠于履行维修养护义务的应当承担违约责任，具体包括按照鉴定机构的修复方案继续履行维修义务、承担新增维修费用等，不仅切实维护了业主的合法权益，还传递出良好的价值导向，为进一步明确物业公司维修养护义务和业主权利，提供了明确的法律指引，为民生保障与社会治理提供了司法依据。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

——来源：2025年4月24日，上海法院网