一、视同销售的价格确定

将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（国税发〔2006〕187号第三条第一款第一项）

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（国税发〔2006〕187号第三条第一款第二项）

二、房地产转让价格明显偏低的收入确定 

　　对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 

　　对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 

　　1、法院判定或裁定的转让价格； 

　　2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； 

　　3、政府物价部门确定的转让价格； 

　　4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 

 （苏地税规〔2012〕1号第三条第三项）

  [解读：

    根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第三款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的 纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。第四款规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第六款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估，其价格变动幅度已作适当放宽，可操作性较强。

    主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。

    为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%"，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

    此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发生变化。其他因素（如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等）一般不得认定为存在正当理由。

    “法院判定或裁定的转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。]