一、县级及其以上政府要求房地产开发企业代收的费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

（财税字〔1995〕48号第六条第一款）　

二、违约金、滞纳金等

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 

（苏地税规〔2012〕1号第三条第一项）

  [解读：

 《土地增值税暂行条例实施细则》规定： “转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。

需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销） ，即使纳税人取得了"经济利益"，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。根据上述原则，《公告》进一步明确： "因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”]

三、售后返租 

　　单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 

 （苏地税规〔2012〕1号第三条第二项）

  [解读：

    《江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定：“房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益、因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。”

此次《公告）首次明确了售后返租的士地增值税政策，其税务处理方法与营业税规定基本一致，使背业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中，对于将房地产企业（或者其关联方）以无偿或者低价方式取得的"一定期限的使用权确认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但是在确定"一定期限的使用权的具体价值时，税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按"定期限内房地产企业（或者其关联方）实际取得的使用收益（如对外转租取得的租金等“来测算”一定期限的使用权"的具体价值，并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时“一定期限的使用权"的具体价值确实难以确认的，则应当按照《公告》以及相关税收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判断房地产转让价格是否明显偏低时，可结合《公告》第三条第（三）项的规定进行判定。]

四、转让加油站房地产有关土地增值税计税收入确认问题

《成品油市场管理办法》（商务部令2006年第23号）第三十六条规定：成品油经营批准证书不得伪造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形式转让；第二十九条规定：经营单位投资主体发生变化的，原经营单位应办理相应经营资格的注销手续，新经营单位应重新申办成品油经营资格。

因此，对依法不得转让的成品油零售特许经营权作价或评估作价不应从转让加油站整体资产的收入金额中扣除。

（税总函〔2017〕513号）