纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（《土地增值税暂行条例》第二条）

条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第五条）

一、不含税收入

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

（国家税务总局公告2016年第70号第一条第一款）

问：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，其土地增值税预征的计征依据如何确定？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 （2016年第70号）第一条规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款—应预缴增值税税款。

另外，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第十一条规定，应预缴增值税税款=预收款/（1+适用税率） x3%。

因此，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款/（ 1+适用税率） x3%。

上述适用税率是指适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，销售自行开发房地产項目的增值税适用税率（现行税率9%，下同）。

(参考资料JS19第一问)

问：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收人如何确定？

答：根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》 （财税[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 （2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

因此，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其士地增值税应税收入=转让房地产收入/（1+适用税率）。

(参考资料JS19第二问)

二、外币折算

土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第二十条）

对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

（财税字〔1995〕48号第十五条）