一、扣除项目

具体详见：后续各项

二、相关问题

（一）扣除项目的凭证问题

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（国税发〔2006〕187号第四条第一款）

（二）营改增后，进项税额可否在成本费用项目扣除的问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（财税[2016]43号第三条第二款）

问：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条第二款规定，“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目……”。营改增之后，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，能否参照上述规定，在土地成本中扣除？

答：因扣减销售额而减少的销项税额，不同于抵扣的进项税额。因此，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，不能参照上述规定执行。

(参考资料JS18)

（三）属于多个开发项目共同的成本费用

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（国税发〔2006〕187号第四条第五款）

（四）房地产开发企业代收费用

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（财税字〔1995〕48号第六条第二款）

房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。 

（苏地税规〔2012〕1号第五条第五项第一目）

（五）缴纳的政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理： 

1、企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。 

2、允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

 （苏地税规〔2012〕1号第五条第五项第二目）

   [解读：

    关于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费，一些市县政府及其职能部门下文明确其为代收费用，也有一些地区并未下文明确。鉴于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费金额较大且包含在房价之中，这两项费用与房地产项目的建造非直接相关，房地产企业缴纳上述两项费用，不会产生其他额外支出或发生额外劳务，因此，此文（公告》明确，市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费在计算土地增值税时允许扣除但不允许加计扣除，也不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。

    对于房地产企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的土地增值税处理。此次《公告》允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料转项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前，需要说明的是，此处所称“在开发项目竣工验收之前”是指政府性基金和行政事业性收费的发生环节在竣工验收之前，而不是要求实际缴纳时间在竣工验收之前。

    允许计入开发成本的政府性基金和行政事业性收费，在计算土地增值税时允许加计扣除，并作为计算房地产开发费用扣除限额的计算基数。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》以及《江苏省地方税务局关于地方税有关务问题的通知》 （苏地税发〔 1999] 087号）的规定，纳税人缴纳的教育费附加和地方教育附加，在计算土地增值税时比照税金扣除。]