近日，昆山市人民法院审结一起因使用车库屋顶引发的邻里间排除妨害纠纷案件，给出明确的司法答案：即使属于业主共有部分，若违反设计用途使用并造成他人损害，仍需承担法律责任。

老程是某小区508车库的所有权人。该车库屋顶是空置平台，东西两侧分别与二楼的203室、204室相邻。204室业主老曹将面向平台的玻璃隔窗改装为玻璃门，通过该门可直接通行至508车库屋顶。老曹在车库屋顶上摆放了大量盆栽，还搭设了晾衣架、晾衣绳晾晒衣服，经常在屋顶上走动。

与此同时，老程发现自家车库屡屡漏水，物业公司进行防水维修后不久，车库再次出现漏水问题。 无奈之下，他又自掏腰包找维修人员进行屋顶修复。老程认为车库屋顶是属于自己的专有部分，而反复漏水与老曹的长期不当使用行为有关，故要求老曹清除盆栽、拆除晾衣架和晾衣绳，并赔偿其自行修复屋顶的费用2000元。

老曹则辩称，车库屋顶是全体业主共有部分，自己有权使用；漏水是因为屋面防水本身存在问题，并非自己在屋顶走动导致，原告应当找物业公司解决。

法院经审理认为，双方的争议主要集中在两方面：一是该车库屋顶能否用于业主日常使用；二是车库屋顶的权利归属。

关于该车库屋面能否日常使用的问题。经双方当事人同意，法院委托具有高级工程师资质的特邀调解员进行现场调查并出具《中立评估报告》，报告从外观构造、承重结构、建筑设计等多方面进行了详细说明：该小区类似结构的车库屋顶面均未设计门、过道等“上人通道”，其现浇板配筋、保温隔热处理方式等均与可供上人的屋面设计有所区别。虽然短期踩踏不会引发安全问题，但若频繁走动、长时间放置重物，会增加屋顶荷载，可能会破坏屋面的防水层和保温层。因此，案涉车库屋顶属于禁止日常使用的“不上人屋面”。  

关于车库屋顶权利归属的问题。根据《民法典》第二百七十一条相关规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，老程作为车库所有权人，其专有部分为车库内部空间，不包括车库屋顶；车库屋顶系公共区域，属于全体业主共有。但同时，老程的车库专有部分与全体业主共有的车库屋顶之间存在紧密联系，屋顶受损会直接危害到车库专有部分的使用。因此，若对该屋面的不合理使用导致老程利益受损，老程有权要求排除妨害并主张修复费用。

综上，虽无直接证据证明车库漏水是被告老曹行为导致，但老曹在“不上人屋面”种植盆栽、晾晒衣物并经常走动，客观上增加了屋顶荷载，法院认定老曹应当对漏水问题承担相应责任。对于老曹主张屋顶漏水是因为物业公司未按规范施工导致的说法，因其未提供相关证据，故法院不予采信。

因审理过程中老曹已主动将盆栽全部清理，最终，法院判令被告老曹拆除在案涉车库上方搭设的晾衣架和晾衣绳，并向原告老程赔偿屋顶修复费用2000元。一审宣判后，老曹不服，提起上诉，苏州市中级人民法院二审判决驳回上诉、维持原判。

法官说法

城市生活中，一些业主为了拓展房屋使用空间，常常会产生利用共有区域的想法。但建筑物在设计之初对于各区域的荷载均有严格规范，必须按照设计用途使用。

“不上人屋面”并非绝对禁止人员踏上，而是指该屋面未按照日常常用标准设计，除专业维护作业或紧急情况外，不可作为日常活动场所进行使用。这类屋面通常没有预留门洞、通道，四周也没有设置1.05米以上栏杆等防护设施。虽然频繁踩踏不会立即导致严重后果，但长期不按设计场景使用，如堆放重物、种植花草、晾晒衣物、经常走动等，会加速防水层损坏、结构老化，最终可能导致渗漏、损坏甚至引发安全事故。

法官郑重提醒：业主在使用共有区域前，应当了解建筑规划设计和物业管理规定，避免因不当使用引发纠纷或造成安全隐患。若因随意使用导致他人权利受损，需依法承担相应法律责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百八十八条  不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

——来源：2025年9月29日，江苏法院网