【案例】

2022年1月，上海甲房地产公司（以下简称：房产公司）向乙保险公司上海分公司（以下简称：保险公司）借款3.2亿元，并以20套商业房产作为抵押，借款2024年12月底到期。

2024年12月，房产公司因市场原因，导致资金断链，无法偿还。

2025年3月，房产公司向法院起诉；2025年4月，法院判决，并进入执行阶段。

2025年7月，房产以3.5亿元的评估价，进行拍卖。

一拍流拍，二拍以2.1亿元、三拍以1.26亿元均流拍。

法院征求双方意愿，进入以物抵债阶段。双方商定：房产公司以20套房产，抵偿保险公司3.2亿元的借款。

【焦点】

一、保险公司取得房产，可否免缴契税？

二、若不免缴，以何种金额（评估价3.5亿元、三拍价1.26亿元、抵债价3.2亿元）作为计税依据？

【观点】

一、不可免缴契税。

理由：

“财政部税务总局公告2022年第31号（经2023年第35号公告延续）：银行业金融机构、金融资产管理公司通过人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁接收抵债不动产的，免征契税”中的“金融资产管理公司”，仅限于承接银行不良债权所涉抵债资产方可享受该免税优惠。

因保险公司不属于上述文件中的“金融资产管理公司”，不可享受该文件规定的免税优惠。

二、应以评估价3.5亿元为契税的计税。

文件依据：

（一）《契税法》第四条第二款：纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

（二）国家税务总局公告2021年第25号第四条：税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。

【辨析】

上述观点中，第2条有失偏颇。虽然以3.5亿元的评估价，作为契税的计税依据，有一定的法理基础。但是，三次拍卖均流拍，足以证明该人为模拟评估价与当前市场公允价之间，有较大落差。

不过，若以第3次流拍的1.26亿元作为契税计税价格，既缺乏市场价格基础（因流拍而不能真实反映市场价格），也与承受方交付的总价款3.2亿元不符。

文件依据：

（一）国家税务总局公告2021年第25号第二条第一款：作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

（二）财政部 税务总局公告2021年第23号第二条第四项：土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

（三）财政部 税务总局公告2021年第23号第二条第五项：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

【探究】

若以承受方保险公司应交付的总价款3.2亿元为计税依据，会滋生以下两个问题，该如何解决？

一、与税务机关征收系统中最低评估价有差异，产生税企争议，怎么办？

二、因以物抵债，导致保险公司产生了实际的资产损失（贷款3.2亿元，与房产当前实际价格之间的差额）。该实际损失部分，依据要作为契税计税依据的组成部分，不尽合理。如何通过法律的方式，妥善解决这样的问题？

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