特定事项的税务处理

一、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的处理

按下列规定进行处理：

（国税发〔2009〕31号第三十六条）

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（国税发〔2009〕31号第三十六条第一款）

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:（国税发〔2009〕31号第三十六条第二款）

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（国税发〔2009〕31号第三十六条第二款第一项）

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

（国税发〔2009〕31号第三十六条第二款第二项）

二、企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，

按以下规定进行处理：

（国税发〔2009〕31号第三十七条第一款）

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

（国税发〔2009〕31号第三十七条第二款）