二、征税对象

本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让；

（国务院令1997年第224号第二条第一款第一项）

条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

（财法字[1997]52号第五条）

附注：免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税问题

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

（国税函〔2005〕436号）

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（国务院令1997年第224号第二条第一款第二项）

1.土地使用权的范围

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（国务院令1997年第224号第二条第二款）

附注：本溪金岛生态农业发展有限公司承受农村集体土地使用权征收契税

你省本溪金岛生态农业发展有限公司有偿受让桓仁县横道河子村林地及耕地使用权50年，用于生态农业的综合开发，不属于农村集体土地承包经营权的转移，应按土地使用权转让征收契税。

（财税字〔2000〕26号）

2.土地使用权转让的概念

条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

（财法字[1997]52号第六条第一款）

（1）土地使用权出售

条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

（财法字[1997]52号第六条第二款）

（2）土地使用权赠与

条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。

（财法字[1997]52号第六条第三款）

（3）土地使用权交换

条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

（财法字[1997]52号第六条第四款）

（三）房屋买卖；

（国务院令1997年第224号第二条第一款第三项）

条例所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

（财法字[1997]52号第七条第一款）

（四）房屋赠与；

（国务院令1997年第224号第二条第一款第四项）

条例所称房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

（财法字[1997]52号第七条第二款）

附注1：关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题

对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

（国税发[2006]144号第一条第二款）

税务机关应对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理，定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对，保证公证证书的真实、合法性。

（国税发[2006]144号第三条第一款）

税务机关应加强与房管部门的合作，定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行核对，强化对个人无偿赠与不动产的后续管理。

（国税发[2006]144号第三条第二款）

附注2：经法院调解的房屋权属转移征收契税

居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。

（国税函[2008]718号）

（五）房屋交换。

（国务院令1997年第224号第二条第一款第五项）

条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

（财法字[1997]52号第七条第三款）

附注（一）：视同土地作用权转让、房屋买卖或赠与

土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

（财法字[1997]52号第八条）

附注（二）：未办理土地使用权证转让土地有关税收问题

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

（国税函[2007]645号）

附注（三）：关于甲乙单位合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题

甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》 的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

（财税[2000]14号第一条第一款）

上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

（财税[2000]14号第一条第二款）

附注（四）：城镇居民委托代建房屋契税征免问题

根据你厅提供的情况，仙桃市居民赵明超通过与房屋开发商签定“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。

（国税函〔1998〕829号）

附注（五）：以补偿征地款方式取得的房产征收契税

你省汕头市龙眼街道办事处征用属下南墩管理区土地与华乾工业园有限公司合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给南墩管理区的居民。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。 

（国税函〔1999〕737号）

三、不征税对象

（一）以房产以外的增资

单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

（财税〔2012〕82号第五条）

（二）无效产权转移征收契税问题

按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

（国税函〔2008〕438号）

（三）法定继承土地、房屋权属有关契税问题

1.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

（国税函〔2004〕1036号第一条）

2.按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 

（国税函〔2004〕1036号第一条）

（四）离婚后房屋权属变化是否征收契税

根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。

因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

（国税函[1999]391号）

（五）土地租赁

根据现行契税政策规定，土地租赁行为不属于契税征收范围。

（国税函[2004]322号第二条）

（六）出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题

房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。 

（国税函〔1999〕465号）

（七）股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税

宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62 ％的股权而于2000 年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001 年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62 ％的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。

上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

（国税函[2002]771号）

附注：国税函[2002]771号文对于其它企业是否普遍适用？

《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》（国税函[2002]771号）文，是国家税务总局对宁波市财政局《 关于哈工大首创科技股份有限公司因股权结构变动变更名称应否缴纳契税问题的请示》进行的批复，该批复仅是对宁波市财政局作出并且没有抄送其他单位，因此该批复仅对其主送单位和批复中提及的个别问题具有约束力。

因此，虽然您的问题与国税函[2002]771号批复完全相同但不能直接适用该批复，当地税务机关的答复是正确的。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。

国家税务总局

2010/04/30

附注：房屋附属设施有关契税政策

（一）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

（财税[2004]126号第一条）

（二）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

（财税[2004]126号第二条）

（三）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

（财税[2004]126号第三条）