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为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（国税发〔2006〕187号第一条第一款）

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（国税发〔2006〕187号第一条第二款）

二、清算条件

（一）应进行清算

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（国税发〔2006〕187号第二条第一款第一项）

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（国税发〔2006〕187号第二条第一款第二项）

3.直接转让土地使用权的。

（国税发〔2006〕187号第二条第一款第三项）

（二）税务机关可要求清算

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（国税发〔2006〕187号第二条第二款第一项）

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

（财税[2006]21号第三条第三款）

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（国税发〔2006〕187号第二条第二款第二项）

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（国税发〔2006〕187号第二条第二款第三项）

4.省税务机关规定的其他情况。

（国税发〔2006〕187号第二条第二款第四项）

三、清算期限

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

（国税发〔2006〕187号第五条第一款）

附注：未按期清算的法律责任

对纳税人未按税务机关规定的期限进行清算并办理申报纳税的，按《中华人民共国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。

（参考资料JS9第三条）

四、土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（国税函〔2010〕220号第一条）

五、土地增值税的扣除项目

详见：

六、应报送的清算资料

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（国税发〔2006〕187号第四条第二款第一项）

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（国税发〔2006〕187号第四条第二款第二项）

对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准、并据以计算扣除。

（参考资料JS9第一条）

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

（国税发〔2006〕187号第四条第二款第三项）

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（国税发〔2006〕187号第四条第二款第三项）

七、清算方式的确定

为提高土地增值税清算工作效率，各地应结合本地区工作实际，建立项目清算评估机制。主管税务机关对所有符合土地增值税清算条件的纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况，在进行清算项目评估的基础上确定清算方式。 

（参考资料JS11第一条）

八、审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（国税发〔2006〕187号第六条第一款）

【税案争辩：企业对税务中介机构的《土地增值税清算报告》有争议，怎么办？】

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

（国税发〔2006〕187号第六条第二款）

各地在积极推行土地增值税清算鉴证业务工作中，要注意选择资质好的税务师事务所参与土地增值税清算鉴证业务。同时要加大土地增值税清算鉴证业务的质量情况抽查力度，对在土地增值税清算鉴证业务中有违规、违法行为或质量低劣的税务师事务所，除按照有关规定处理外，禁止其继续从事此类业务。 

（参考资料JS11第三条第一款）

各地应密切与财政部门的联系，及早确定土地增值税清算鉴证业务劳务费的给付标准，确保劳务费按时足额给付。 

（参考资料JS11第三条第二款）

九、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（国税发〔2006〕187号第七条第一款）

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（国税发〔2006〕187号第七条第二款）

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（国税发〔2006〕187号第七条第三款）

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（国税发〔2006〕187号第七条第四款）

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（国税发〔2006〕187号第七条第五款）

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

（国税发[2010]53号第四条）

对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5%.并应按JS14第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。

（参考资料JS16第三条）

十、清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（国税函〔2010〕220号第八条）

认真贯彻落实省委、省政府关于支持中小企业发展的相关政策。房地产开发企业进行土地增值税清算后补缴税款暂时有困难的，经批准可以延期缴纳土地增值税，其缓缴手续应严格按《中华人民共和国税收管理法》第十一条办理。

（参考资料JS11第四条）

十一、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（国税发〔2006〕187号第八条第一款）

十二、执行日期

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

（国税发〔2006〕187号第八条第二款）