2018年5月，某房地产公司将开发的小区物业用房移交给某南物业代管，并明确该房屋所有权属于全体业主。某南物业接管物业用房后却转手将其出租给了某社区公司用于超市经营，并签订《场地使用管理服务协议》（简称租赁协议），租期为6年。

2018 年12月17日，物业管理主管部门接到投诉，大量群众反映某南物业未经业主同意，私自将物业用房出租，主管部门责令某南物业立即整改，暂停超市经营。超市于2018年12月18日开业后，又因主管部门整改要求于12月21日停业。2019年9月，某南业主委员会（简称业委会）成立。2020年12月，经业委会同意，某南物业就是否开设超市征集全体业主意见，小区总户数6932户，调研总数5032户，同意为1337户。业委会认为部分楼栋调查数据太少，对民调数据不予认同，要求某南物业将所占用的物业用房归还业主。2021年2月23日，某南物业根据租赁协议第六条所约定的“合同期内业主大会、业主委员会所做决定涉及合同变更或提前终止的，某南物业丧失物业管理权的，合同自动解除”，向某社区公司发出《解除合作告知书》。

由于某社区公司一直未归还物业用房，某南物业将其诉至法院，要求其返还房屋，支付所欠付租金9万余元。某社区公司则认为，某南物业不允许其恢复超市营业系根本违约，反诉要求某南物业返还已支付的租金及保证金共计6万余元，同时赔偿装修损失30万余元及营业损失500万元。

法院审理后认为，业委会于2021年1月15日向某南物业致函，要求将占用的物业用房归还，根据租赁协议第六条内容，协议解除条件已成立，该协议应自被告某社区公司收到《解除合作告知书》之日起解除，某社区公司应当返还物业用房。某南物业将涉案房屋出租给被告并没有取得业主同意，其无权因此获利，故对于原告某南物业主张租金的诉讼请求不予支持，物业用房的使用费，应由全体业主或其授权的业委会依法另行主张。协议解除后，某南物业应向某社区公司返还租金及保证金6万余元，并对某社区公司所承受装修损失30万余元承担70%责任，至于某社区公司所主张营业损失，无法律依据，法院不予支持。

——来源：江苏法院网