案情介绍

2018年6月，沈某、谭某购买房产公司开发的商品房一套。双方约定交房日期为2020年3月底前。房产公司实际于2021年12月底交房，故沈某、谭某诉至法院，根据签订的补充协议约定要求房产公司支付自应交房之日起至实际交房之日止按照已付房款日万分之一计算的逾期交房违约金并承担相应律师费损失。

商品房买卖合同均会约定购房人的逾期交付房款责任，与之相对应的是开发商的逾期交房责任，一般是以支付逾期交房违约金的形式来承担，计算方法通常如沈某、谭某所主张。

但案涉商品房买卖合同对逾期交房违约金的约定相当奇怪，起止时间分别是应付款期限之次日和实际金额支付应付款之日，标准是出卖人向买受人支付逾期应付款的万分之一。

故而，房产公司认为双方合同中并未约定逾期交房违约金，应比照同地段租金损失计算违约金。此外，房产公司另提出，案涉房屋交房延期系因疫情及市政工程施工所致，相应期限应予扣减。

根据本案的实际情况，如比照同地段租金损失计算违约金，与沈某、谭某主张的违约金计算方式相比，将减少一半违约金。

审判结果

房产公司给付沈某、谭某逾期交房违约金46320元及律师费5000元。

裁判说理

沈某、谭某与房产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方理应恪守。根据补充协议之约定，房产公司应当于2020年3月30日之前向沈某、谭某交付案涉房屋，但房产公司实际于2021年12月30日交付房屋，故房产公司存在逾期交房行为，理应承担违约责任。

双方的争议焦点在于：逾期交房违约金应如何计算？根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十六条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。虽双方商品房买卖合同违约金条款中关于出卖人的逾期交房违约责任的起止时间表述为自本合同规定的应付款期限之次日至实际金额支付之日，但法院注意到在该商品房买卖合同项下出卖人并无款项交付义务，考虑到出卖人的合同义务为交付房屋，且该违约金条款亦约定在出卖人的交付责任大项之下，根据合同的上下文文义，该起止时间应当解释为在出卖人应交付次日至实际交付之日。至于计算标准，因该条款的第一项“逾期在180日之内”的情形中已经明确违约金按照应付款的日万分之一计算，故虽第二项中并未约定日万分之一，按照“举轻以明重”的原则，在逾期超出180日的情况下亦应按照日万分之一的标准计算。至于计算基数，同前所述，应当按照已付房款计算。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因在案涉合同履行过程中，遇到新冠疫情导致房产公司无法施工，新冠疫情的发生系不由房产公司控制，也无法避免、无法预见的不可抗力，根据合同约定，相应的期限应当扣除。法院现根据江苏省疫情防控相关通知并结合建筑业复工的特殊性酌情扣除60天。以上，法院现认定逾期交房违约金按照实际已付房款800000元为基数，按照日万分之一计算579天为46320元。至于沈某、谭某主张的律师费，因双方签订的补充协议中对此有明确约定，且沈某、谭某主张的金额亦属合理，故法院对律师费5000元予以支持。至于房产公司辩称因市政施工导致其无法施工，相应期限应当扣减的意见，因房产公司未能提供充分证据证明确存在市政施工，且即便存在市政施工，该市政施工的时间发生于双方约定的交付时间之后，与本案亦无关联，故法院对房产公司的上述辩称意见不予采信。至于房产公司辩称合同中并未约定逾期交房违约金的意见，与事实不符，故法院不予采信。

法官评析

根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，房产公司在案涉合同中并无应付款，而仅有交房义务，却在逾期交房违约金条款中出现“应付款”的表述。故此处的“应付款”应结合其处于合同中出卖人交付责任大项之下的位置，与买受人的房款交付义务相对应，理解为出卖人的交房义务。此种理解既符合商品房买卖合同的惯常交易习惯，亦符合诚信原则，与买受人的义务对等，并未加重出卖人的责任。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。本案中出卖人遇到的新冠疫情就属于出卖人不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。法院已根据新冠疫情的相关防疫政策及建筑业复工的特殊性，酌情扣减了60天。至于出卖人抗辩的逾期另一原因市政施工，本案中出卖人并未提供充分证据证明确存在市政施工，且即使存在市政施工，出卖人还需具体举证市政施工对其交房的实质影响，市政施工是否属于其不能预见、不能避免且不能克服的客观情形亦有待商榷。即使市政施工确属于不可抗力，因市政施工的时间晚于合同约定的房屋交付时间，在出卖人迟延交付后发生不可抗力的，亦不免除其违约责任。

法律条款

《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十六条、第五百九十条

——来源：江苏法院网