案情介绍：

2006年6月，赵某（卖方）与钱某（买方）签订《房屋转让协议》，约定将赵某的一套安置房及车库作价32万元卖给钱某，并约定符合过户条件后，赵某无条件配合过户。合同签订后，钱某依约支付了购房款，赵某向钱某交付了房屋，钱某装修后入住至今。2017年10月25日，赵某领取了该套房屋的不动产所有权证，但一直隐瞒未告知钱某，并且在一周后就以该套房屋作抵押向某信托公司借款50万元，双方还办理了该套房屋的抵押登记手续。2021年年初，钱某知晓了前述情况后，立即向法院提起诉讼，要求判令赵某、信托公司协助办理案涉房屋的抵押权注销登记手续、由赵某协助其办理房屋过户登记手续。

赵某应诉认为，其没有钱归还信托公司的借款，无权同意办理抵押权注销登记手续，并陈述当初办理抵押时并没有带领信托公司工作人员到案涉房屋的现场进行拍照，信托公司提供的抵押物照片系虚假的。

信托公司认为，其在贷款前，已经对案涉房屋权属登记情况进行了调查，并到实地进行了确认，尽到了审查义务，不存在过错。钱某主观上具有明显过错，购买了当时不具备上市条件、未办理产权登记的房屋，且在很长一段时期内不能办理过户手续，期间产生的风险应由钱某自行承担。

审判结果：

一、赵某、信托公司应于本判决生效之日起10日内协助钱某办理案涉房屋的抵押权注销登记手续。

二、赵某应于抵押权注销登记完成后3日内协助钱某办理案涉房屋不动产所有权变更登记手续，变更登记至钱某名下，变更登记产生的所有费用由钱某负担。

裁判说理：

赵某与钱某签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，既不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，应当认定为有效，对双方均有约束力。2017年10月25日，赵某领取了案涉房屋的不动产所有权证，案涉房屋已满足过户条件，故赵某应当依照协议约定协助钱某将案涉房屋所有权变更登记至钱某名下，变更登记产生的所有费用由钱某负担。钱某作为房屋买受人的权利与信托公司对房屋的抵押权产生冲突时，应考量权利产生时间、权利性质、当事人是否存在过错等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。本案中，钱某的权利形成时间远远早于信托公司的权利形成时间；钱某对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保，故应优先保护钱某的权利；赵某明知房屋已经卖给钱某还办理抵押，明显有违诚信，具有明显过错；根据赵某陈述及现场勘验，信托公司作为长期从事同业拆借等金融活动的企业，仅审查了房屋权属登记情况，而对房屋实际占有使用情况未尽到注意和审查，存在过错，相应抵押权不能实现的风险，应由其自行承担。

法官评析：

交易双方应当遵守诚实信用原则，全面履行各自义务。安置房买卖在社会生活中是比较常见的，一手交钱一手交房，买卖双方相安无事各自生活了数十年。当国家政策允许安置房上市交易后，交易的最后一道“工序”——过户就提上了日程。可以说，不能完成过户登记，对买房人来说，其房屋买卖的合同目的就没有实现，其权利也始终处于不稳定状态。因此，配合买房人办理房屋产权的过户登记手续是卖房人的基本义务。然而，在社会生活中，不乏有卖方借机提出涨价或要求补偿等，满足其条件后才肯配合过户。还有部分卖方，在办理产权证后，不告知买方，也不积极办理过户，而是将房屋恶意办理抵押，导致矛盾纠纷产生。这些显然都是违背诚实信用原则的行为，也构成违约。如因卖方原因导致不能过户或延迟过户造成买方损失的，比如土地出让金增长部分的损失，均需由卖方承担赔偿责任。如双方合同中约定违约金的，也应依法向买方支付违约金。

至于房屋的抵押权人，对于抵押物为房屋特别是安置房的，不能仅审查不动产权证书，而应进行现场实地查看，从而全面了解房屋状态，避免抵押权与房屋买受人的权利产生冲突。

本案援引法律条款

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

——来源：江苏法院网