案情介绍

2021年5月，李某与房产中介公司签订了一份商铺租赁托管合同，约定其将名下一套房屋出租给中介公司，由其进行托管管理，租赁期限自2021年5月20日至2026年5月19日，第一年租金70000元，第二年租金74000元，第三年……押金5833元，中介公司在支付了第一年的部分房租53500元及押金5833元后再无动作。但几乎同一时间，中介公司的员工姚某以李某的名义，和案外人戴某也签订了一份商铺租赁合同，约定了租赁期限和租金等等事项。之后，戴某一直在该商铺内做生意并向中介公司支付租金。

直到2022年11月，李某多次催讨房租均无回复，遂诉至法院要求解除双方签订的《商铺租赁托管合同》，中介公司支付拖欠的租金。因李某得知了中介公司未经同意，擅自代其收取租金，应将收取的租金返还给其。同时，该房产中介公司为一人有限公司，张某系该公司的唯一自然人股东，姚某作为该公司负责日常经营、对外沟通、款项往来的工作人员，两人均要承担连带责任。

审判结果

    一、确认李某和中介公司签订的《商铺租赁托管合同》于2023 年6月解除；

     二、中介公司于本判决生效之日起10日内向李某支付租金84667 元；

     三、张某对中介公司的上述债务承担连带责任；

     四、驳回李某的其他诉讼请求。

裁判说理

《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。

本案中李某与中介公司形成了租赁合同关系，中介公司应按约足额支付租金。现李某履行了作为出租人的义务，中介公司未按约支付租金，构成违约，李某可以依据合同约定主张解除合同、支付剩余租金及相应的违约责任。

本案中另一关键是张某和姚某是否要对公司债务承担连带责任。根据公司法六十三条之一人公司的债务承担原则，即一人股东不能证明公司财产独立于股东个人财产的，应当对公司债务承担连带责任，故张某作为公司唯一的股东需要承担连带责任。而李某未举证证明员工姚某的财产与公司财产存在严重混同的情况，姚某仅仅是代公司收取了部分租金，但是不足以证明姚某就要对公司的全部债务承担连带责任，应将其作为社会一般人来看待，故无需对公司债务承担连带责任。

法官评析

随着经济生活的发展，租赁合同关系越来越普遍，特别是房屋租赁关系。对于合同双方来说，出租人的主要义务是将适格的出租物交付承租人使用，承租人的主要义务是按时足额支付租金。本案中，违约的中介公司未按约支付租金，李某有权依据合同约定要求中介公司承担相应的违约责任。公司法的原则是公司的责任由公司承担，一般与股东无涉，除非法律规定的特别情形。本案中张某系该公司的一人股东，该公司为一人公司，法律特别规定了一人公司股东的责任承担原则。实践中存在大量的一人公司，股东基于法律意识不强或者心疼审计费用的各项心理，对于个人财产和公司财产往往会混同。当公司经营状况不善、资不抵债的情况下，债权人往往就会向一人股东主张相应责任，引发诉讼的风险。法官在此提醒，一人公司的股东应合法合规经营，应将个人财产与公司财产严格的区分开来，不能认为“我即公司”，摒弃这种传统的思想。

——来源：江苏法院网