第三节 房地产开发经营业务企业所得税处理办法
一、适用范围
本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
（国税发〔2009〕31号第二条）
二、主要概念
（一）房地产开发经营业务
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
（国税发〔2009〕31号第三条）
（二）已经完工
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（国税发〔2009〕31号第三条）
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（国税发〔2009〕31号第三条第一款）
2.开发产品已开始投入使用。
（国税发〔2009〕31号第三条第二款）
附注：已开始投放使用的确认问题
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
3.开发产品已取得了初始产权证明。
（国税发〔2009〕31号第三条第三款）
三、征收方式
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
（国税发〔2009〕31号第四条）