【适用范围】    房地产融资

      【节税实例】   房地产企业自非金融机构债务融资发生的利息支出，在土地增值税中，只能计算扣除5%。倘若开发周期较长，存货周转较慢，往往实际利息支出远远超过计算扣除金额，造成项目实际盈利有限，而土地增值税增值水平较高的问题。

      税收筹划：若通过信托通道，债权人将资金委托信托公司，由信托公司再贷款给房地产企业，信托公司按照简易计税3%缴纳贷款服务增值税，房地产企业土地增值税清算时可据实扣除利息支出。

       【法律依据】    国税函〔2010〕220号：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。”

      财税〔2016〕140号：“《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称‘保本收益、报酬、资金占用费、补偿金’，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。”

      【风险提示】    金融监管对信托通道的监管越来越严，需要与信托公司充分论证可行性。以及信托合同需要明确不保本，否则可能需要在信托分配环节和信托运营环节，缴纳两道贷款服务增值税，增加融资成本