——房地产开发商资金断裂，大量预售商品房无法完成交付，买受人集体上访。江苏省灌南县人民法院创新“附条件托管”制度促化解。

【基本案情】

江苏省灌南县人民法院自2016年起，立案受理原告李某等人分别起诉被告灌南县某房地产公司商品房销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、金融借款合同纠纷共31件案件，案涉金额达6000多万元，其中金额最大的为原告连云港某建设公司诉被告灌南县某房地产公司建设工程施工合同纠纷一案。

　　2016年1月，被告灌南县某房地产公司将自己开发的总面积约为46700平方米的商业用房和面积约为2600平方米的地下人防工程承包给原告连云港某建设公司施工建设，工程总价为6700万元。合同签订后，连云港某建设公司按约进行施工，施工过程中，灌南县某房地产公司一直变更相关要求，双方于同年11月20日签订了建设工程施工补充协议，建筑总面积变更为5万平方米，总价款变更为8500万元，工程付款方式变更为20#、21#楼达到二层时，灌南县某房地产公司付款2000万元，建设到五层时，付至3000万元，建至九层时付至4000万元，20#、21#楼竣工验收时付至总造价的97%。在连云港某建设公司已建超过9层时，灌南县某房地产公司未能按约定的进度支付工程款。连云港某建设公司于2017年1月13日起诉，要求灌南县某房地产公司暂支付原告工程款4000万元。案件审理过程中，经江苏省灌南县人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告灌南县某房地产公司于2017年1月20日前支付原告连云港某建设公司工程款4000万元。另外，原告连云港某建设公司通过江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724财保141号民事裁定保全被告灌南县某房地产公司所有的龙都花园三期的相关房产，享有了对其优先受偿的权利。

　　被告灌南县某房地产公司除无法支付连云港某建设公司工程款、无法偿还对其他债权人的融资款外，因资金断裂，其房地产开发项目不得不停工，大量已经预售的商品房无法完成交付，但这部分商品房买受人并未通过民事诉讼方式维护自身合法权益，而是采取至灌南县人民政府集体上访的方式，试图挽回自身的损失，更有商品房买受人至北京找中央机关上访。

　　灌南县某房地产系列民事案件判决先后生效，因该公司未主动履行法律文书确定的义务，申请执行人先后向江苏省灌南县人民法院申请执行，其中最大的债权人连云港某建设公司最先于2017年1月22日向江苏省灌南县人民法院申请执行。立案执行后，执行法院向被执行人送达执行通知书、报告财产令等执行文书，执行指挥中心发起网络查控，实施团队对被执行人进行传统查控。2017年2月5日，执行法官对被执行人灌南县某房地产公司开发的建设工程进行了现场勘察，了解开发楼盘的完成情况并向部分商品房买受人调查商品房交付情况。2017年6月6日，执行法官接待了部分案涉信访群众，了解到案涉三期建设工程尚未完工，已预售的房产因水电等附属工程不完善而无法进行交付且无法办理产权变更登记手续，致信访群发。2017年9月27日，向供水、供电、人防、税务、住建等多部门了解被执行人欠费情况。2018年初，召开债权人会议，通报本案情况。2018年4月27日，召开首次被执行人、债权人代表、信访群众代表会议，充分进行沟通协调，但因各方之间矛盾较大，未就案涉财产处置方案达成一致意见。执行法院综合各方因素，认为案涉三期工程暂不宜处置。2019年，执行法院又多次组织召开各方代表会议，仍未能达成一致意见。故执行法院依法对灌南县某房地产公司所有的剩余未开发的土地使用权进行了询价，2020年9月22日，询价结果为：灌南县某房地产公司所有的土地使用权总价为5620500元，钢筋混凝土预应力桩基础总价为1341000元。无论是执行法院预判之被执行人资产价值还是实际询价结果，被执行人所有可处置资产根本不足以偿付向江苏省灌南县人民法院申请执行的申请人的债权，遑论尚未导入司法程序的大量信访房屋买受人之权益保护。并且，如果将该地块拍卖，所有权人变更后，因行政法规定楼间距等问题，新所有权人使用该地块建设建筑物数量将少于原可以建设数量，且原先已经快要施工完成的工程项目也会因为再没有资金注入而彻底变成“烂尾楼”，债权人实现利益与债务人付出的代价不符合比例原则。

　　执行法院积极争取党委政府的支持，积极与申请执行人、被执行人沟通，2020年，多次召开多方主体参加的联席会议，探索创新和解模式，最终达成采用申请执行人托管被执行人可处置资产以及债务的方式，兼顾各方当事人的利益诉求的方案。2020年12月17日，被执行人灌南县某房地产公司与连云港某建设公司、孟某元（申请执行灌南县某房地产公司的第二大申请执行人）达成和解托管协议。和解托管协议约定，灌南县某房地产公司将前期的扫尾工作及22#、23#、24#共三幢楼的开发事宜以及建筑安装、房屋销售及整体小区的收盘全部委托给债权人连云港某建设公司、孟某元经营管理，涉及土地使用权后期开发的房产中，以2020年11月19日执行法院确定的土地评估价作为其抵偿债权人债务的资产，灌南县某房地产公司对该土地上新建楼盘不享有任何财产权益，不参与新建房产销售利润分配，申请执行人连云港某建设公司、孟某元与被执行人灌南县某房地产公司债权债务关系消灭，且二申请执行人承受灌南县某房地产公司欠政府债务1100万元，员工工资235万元，经执行法院判决和调解生效的债务450万元。和解托管协议已在履行过程中，案涉土地上工程项目已经施工建设，上访群众也已经息访。

　　2021年，执行法院对案涉三期工程施工情况、相关债权的履行情况、完工商品房交付等情况进行了跟进回访，目前和解托管协议履行良好。

【典型意义】

在灌南县某房地产公司附条件托管系列案件执行过程中，江苏省灌南县人民法院充分发挥政府有关部门的协调、组织作用，与申请执行人、被执行人保持良性沟通，克服诸多执行难点，有效衔接司法审判权与行政审批权，创新运用附条件托管被执行人债权债务的模式，善意文明执行，最大限度实现胜诉当事人的合法权益，充分发挥了执行职能作用，有效推动了法治化营商环境建设，对于推进国家治理体系和治理能力现代化、推进社会诚信体系建设起到了积极作用。

——《第二批涉执信访实质性化解典型案例》之三