●风险点一：收入确认不及时

比如，A公司收取王某物业费收入3500元，本应在2021年提供服务时分期确认收入，但A公司在2022年实际收到款项时，才确认收入的实现。

财务处理方面，收入的确认，应遵循《企业会计准则第14号——收入》的相关规定。A公司提供物业服务满足“客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益”条件，因此，该收入属于在某一时段内履行的履约义务，应按履约进度确认收入。

企业所得税方面，根据企业所得税法实施条例的相关规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。A公司对个人部分选择收付实现制，没有按权责发生制在受益期间分期确认收入，与税法规定不符，存在税务风险。

增值税方面，提供物业服务，需要在提供服务并收取销售款或取得销售款凭据的当天，确认纳税义务的发生。A公司如果先开具发票，则开具发票当日，其增值税纳税义务就已经发生，不论款项是否收到，均应缴纳增值税。

●风险点二：发票项目不准确

一是发票备注栏问题。比如，一些发票的备注栏未注明建筑服务发生地及项目名称。

二是税目问题。比如，一些发票的“物业管理服务”税目下列有“垃圾清运费”“车位费”“电梯广告服务费”“绿化养护费”“网络接入管理费”，而“生活服务”税目下列有“工程款”“物业费”“房租”等——这些发票均属于不合规票据。

根据《国家税务总局关于增值税发票管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2017年第45号）的规定，纳税人在开具发票时，应根据商品或服务内容，选择相应的税收分类编码。若税收分类编码选择错误，导致税目与实际服务不符，则属于不合规发票。

A公司作为物业服务企业，虽然都是以提供服务为主，但服务类型多种多样，不能统一按照“物业管理服务”税目或者“生活服务”税目缴纳增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等政策规定，纳税人发生适用不同税目、税率的兼营行为的，应当分别核算。

对A公司来说，其“物业管理服务”税目下列示的“垃圾清运费”“绿化养护费”，应属于“生活服务——其他生活服务”，“车位费”“电梯广告服务费”则属于“现代服务——不动产经营租赁”；“生活服务”税目下列示的“工程款”，应属于“建筑服务——工程服务”，“物业费”则应属于“现代服务——商务辅助服务——企业管理服务”，“房租”应属于“现代服务——不动产经营租赁”。

需要注意的是，企业收取网络接入管理费，需要分情况，适用不同税目缴纳增值税。（1）如果是收取固定服务费，即通信公司为A公司的用户布置网线，占用了小区的位置及空间资源，A公司因此向通信公司收取的服务费，应按照“不动产经营租赁”税目开具发票；（2）如果入网费双方分成，即A公司提供场地和用户，通信公司向用户收取入网费后，按约定比例向A公司支付分成，那么，A公司收取的这笔费用，属于与通信公司合作开展入网服务，应按“增值电信服务”税目缴纳增值税；（3）如果采用入网费返点方式，即通信公司通过A公司介绍，向不特定用户收取费用后，根据用户使用数量，向A公司支付提成，那么，A公司属于提供了经纪代理服务，应按“经纪代理”税目缴纳增值税。

●风险点三：补贴收入未缴税

笔者在审查A公司的母公司账务时发现，其代收A公司老旧小区财政补贴（失管小区物业补贴）。具体为，按照物业合同约定的物业费标准，由政府按照该小区收费建筑面积，以每月每平方米1.4元的标准，补贴该公司9个月的物业费126000元，剩余3个月物业费则由业主自行缴纳。

根据《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第45号）相关规定，纳税人自2020年1月1日起，不管取得的是中央财政补贴还是地方财政补贴，若是对销售收入或者数量的补贴，则属于增值税的征税范围。在不属于政策规定免税的情况下，应按规定缴纳增值税；若财政补贴是对资产或者费用的补贴，则不属于增值税的征税范围，不需要缴纳增值税。

——摘自《中国税务报》