开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第一项）

一、土地征用及拆迁补偿费

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第二项）

附注（一）：关于拆迁安置土地增值税计算问题

（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（国税函〔2010〕220号第六条第一款）

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（国税函〔2010〕220号第六条第二款）

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（国税函〔2010〕220号第六条第三款）

二、前期工程费

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第三项）

三、建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第四项）

【税收风险：房地产供应链金融资产证券化的利息支出处理】

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（国家税务总局公告2016年第70号第五条）

附注（一）：未支付的建筑质量保证金

房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题。房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第二条）

附注（二）：装修费用

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（国税发〔2006〕187号第四条第四款第一项）

【税收争议：软装费用能否作为房地产开发成本？】

　　房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第五条）

[解读：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。因此，装修中使用的可移动物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等）不属于土地增值税的征税范围，在计算时不计收入也不扣除相关成本。]

附注（三）：预提费用

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（国税发〔2006〕187号第四条第四款第二项）

四、基础设施费

包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第五项）

五、公共配套设施费

包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第六项）

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（国税发〔2006〕187号第四条第三款第一项）

问1： 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）（国税发[2006]187号）第四条规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。在执行过程中，对上述“建成后产权属于全体业主所有”如何理解和把握？

答：经请示总局同意，国税发[2006]187号中的“建成后产权属于全体业主所有”，应根据以下顺序进行确认：

①法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书、调解书确定属于全体业主共有的；

②在不动产登记机构不动产登记簿中明确属于全体业主共有的；

③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中载明归全体业主共有，且经业主委员会书面证明属于全体业主共有的；

④纳税人出具经公证承诺永久属于全体业主共有声明的。

(参考资料JS19第四问)

问2：房地产开发企业建造的地下机械车位，是否属于国税发[2006]187号文第四条第三项“停车场（库）”的范围？

答： 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库），按以下原则处理： 1建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公其事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业根据项目建设规划建造的地下机械车位，具备停车场（库）同样的功能，属于清算项目的配套设施。因此，纳税人经依法批准建设的地下机械车位，属于《国家税务总局关于房地产开发企业增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187号）第四条第三项“停车场（库）"的范围。

(参考资料JS19第五问)

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（国税发〔2006〕187号第四条第三款第二项）

（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（国税发〔2006〕187号第四条第三款第三项）

附注（一）：关于车库（车位、储藏室等）问题 

　　（1）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第四条第一项）

《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）第四条规定，能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产“确认收人并计算成本费用。对上述”能够办理权属登记手续"，如何理解和把握？

答：根据《江苏省不动产登记条例》第三十八条规定，依法利用建设用地建造房屋等建筑物、构筑物的，可以申请建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权登记。

因此，“能够办理权属登记手续”是指依上述规定可以办理权属登记手续；依上述规定难以确定是否能够办理权属登记手续的，应当函询同级不动产登记部门，请其确认是否能够办理权属登记手续。

(参考资料JS19第三问)

　　（2）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。 

 （苏地税规〔2015〕8号第四条第二项）

　　（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第四条第三项）

[附注：第一条中“对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案”的内容、第四条第（三）项已被《关于调整土地增值税有关政策的公告》（苏地税规【2016】7号）废止。]

[解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006） 187号）第三条第二款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述规定并结合我省实际，此次公告对车库（车位、储藏室）的成本费用扣除进行了明确。一是能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时、房地产开发企业应按其他类型房产确认收入并计算成本费用，二是不能办理权属登记手续的车库，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006） 187号）第四条第三项的规定执行，建成后出租给业主的，不属于土地增值税的征税范围，不计入收入，也不允许扣相关的成本、费用。三是对销售合同明确车库随商品房销售的，无论车库能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算车库的成本费用。]

附注（二）：人防工程问题

　依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第三条）

 [解读：

根据《中华人民共和国人防法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用防空的地下室。房地产开发项目按规定建设的人防工程为法定义务，其产权应于国家所有，投资者处置利用地下人防设施建造的年库（位）等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为转让房地产收入。因此，本公司对依法配建并验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用.]

六、开发间接费用

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第七项）

附注一：成本归集、分摊

同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。 

     （苏地税规〔2012〕1号第四条第二项）

 [解读：

    纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。]