开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款）

一、扣除限额的计算

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）项“房地产开发费用”是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。凡财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其它房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金融之和的百分之五计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除.

（参考资料JS1第一条）

（一）利息支出能够分摊，并提供金融机构证明的

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第一款）

同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第（一）、（二）项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。 

　　     （苏地税规〔2012〕1号第四条第三项）

 [解读：

    在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函（ 2010] 220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

   利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。] 

附注1：扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（财税字〔1995〕48号第八条第一款）

（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（财税字〔1995〕48号第八条第二款）

（二）利息支出不能分摊，或不能提供金融机构证明的

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第二款第一项）

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第二款第二项）

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（国税函〔2010〕220号第三条第二款第三项）

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第（一）、（二）项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

     （苏地税规〔2012〕1号第四条第三项）

 [解读：

    在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函（ 2010] 220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。] 

二、利息费用特殊情形的处理

附注（一）：开发成本的利息支出，应调整至财务费用

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第四款）

附注（二）：既有金融机构借款，又有其他借款的

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（国税函〔2010〕220号第三条第三款）