计算增值额的扣除项目：

一、土地成本；

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。

 （苏地税规〔2015〕8号第二条）

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款）

　  纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。 

　　 （苏地税规〔2012〕1号第五条第四项）

附注（一）：取得土地使用权时的契税

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（国税函〔2010〕220号第五条）

附注（二）：逾期开发的土地闲置费问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（国税函〔2010〕220号第四条）

　  房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

（苏地税规〔2012〕1号第五条第四项）

附注（三）：土地成本的分摊

1、成片受让土地、分期分批开发的分摊

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定。可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第九条）

【实例计算：合理分摊土地成本】

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：

根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

（国税函〔1999〕112号）

2、不同清算单位，同一清算单位不同类型房产的分摊

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。 

 （苏地税规〔2015〕8号第二条）

 [解读：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。土地成本如何分摊问题，一直是土地增值税清算的焦点。为此，我省明确土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。对购房人购买车库车位储藏室等后无法办理权属登记手续的，土地成本只能在建造的商品房之间进行分摊。对购房人购买车库车位储藏室等可办理权属登记手续的，土地成本只能在所有商品房、车库车位储藏室等之间进行分摊。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条， 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发（2006） 187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定请算项目的扣除金额。根据上述规定，我们对土地成本在不同清算单位和不同类型房产之间的分摊方法进行了明确。一是直接归集法，二是建筑面积法，三是税务机关确认的其他合理分推方法。可参照的其他分摊方法包括占地面积法、售价系数法等。]

二、房地产开发成本

开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第一项）

（一）土地征用及拆迁补偿费

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第二项）

附注：关于拆迁安置土地增值税计算问题

（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（国税函〔2010〕220号第六条第一款）

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（国税函〔2010〕220号第六条第二款）

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（国税函〔2010〕220号第六条第三款）

（二）前期工程费

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第三项）

（三）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第四项）

【税收风险：房地产供应链金融资产证券化的利息支出处理】

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（国家税务总局公告2016年第70号第五条）

附注1：未支付的建筑质量保证金

房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题。房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第二条）

附注2：装修费用

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（国税发〔2006〕187号第四条第四款第一项）

【税收争议：软装费用能否作为房地产开发成本？】

　　房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第五条）

[解读：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。因此，装修中使用的可移动物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等）不属于土地增值税的征税范围，在计算时不计收入也不扣除相关成本。]

附注3：预提费用

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（国税发〔2006〕187号第四条第四款第二项）

（四）基础设施费

包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第五项）

（五）公共配套设施费

包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第六项）

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（国税发〔2006〕187号第四条第三款第一项）

问（1）： 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）（国税发[2006]187号）第四条规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。在执行过程中，对上述“建成后产权属于全体业主所有”如何理解和把握？

答：经请示总局同意，国税发[2006]187号中的“建成后产权属于全体业主所有”，应根据以下顺序进行确认：

①法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书、调解书确定属于全体业主共有的；

②在不动产登记机构不动产登记簿中明确属于全体业主共有的；

③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中载明归全体业主共有，且经业主委员会书面证明属于全体业主共有的；

④纳税人出具经公证承诺永久属于全体业主共有声明的。

(参考资料JS19第四问)

问（2）：房地产开发企业建造的地下机械车位，是否属于国税发[2006]187号文第四条第三项“停车场（库）”的范围？

答： 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库），按以下原则处理： 1建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公其事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业根据项目建设规划建造的地下机械车位，具备停车场（库）同样的功能，属于清算项目的配套设施。因此，纳税人经依法批准建设的地下机械车位，属于《国家税务总局关于房地产开发企业增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187号）第四条第三项“停车场（库）"的范围。

(参考资料JS19第五问)

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（国税发〔2006〕187号第四条第三款第二项）

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（国税发〔2006〕187号第四条第三款第三项）

附注1：关于车库（车位、储藏室等）问题 

　　（1）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第四条第一项）

《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）第四条规定，能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产“确认收人并计算成本费用。对上述”能够办理权属登记手续"，如何理解和把握？

答：根据《江苏省不动产登记条例》第三十八条规定，依法利用建设用地建造房屋等建筑物、构筑物的，可以申请建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权登记。

因此，“能够办理权属登记手续”是指依上述规定可以办理权属登记手续；依上述规定难以确定是否能够办理权属登记手续的，应当函询同级不动产登记部门，请其确认是否能够办理权属登记手续。

(参考资料JS19第三问)

　　（2）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。 

 （苏地税规〔2015〕8号第四条第二项）

　　（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第四条第三项）

[附注：第一条中“对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案”的内容、第四条第（三）项已被《关于调整土地增值税有关政策的公告》（苏地税规【2016】7号）废止。]

[解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006） 187号）第三条第二款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

    根据上述规定并结合我省实际，此次公告对车库（车位、储藏室）的成本费用扣除进行了明确。一是能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时、房地产开发企业应按其他类型房产确认收入并计算成本费用，二是不能办理权属登记手续的车库，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006） 187号）第四条第三项的规定执行，建成后出租给业主的，不属于土地增值税的征税范围，不计入收入，也不允许扣相关的成本、费用。三是对销售合同明确车库随商品房销售的，无论车库能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算车库的成本费用。]

附注2：人防工程问题

　依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。 

 （苏地税规〔2015〕8号第三条）

 [解读：

根据《中华人民共和国人防法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用防空的地下室。房地产开发项目按规定建设的人防工程为法定义务，其产权应于国家所有，投资者处置利用地下人防设施建造的年库（位）等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为转让房地产收入。因此，本公司对依法配建并验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用.]

（六）开发间接费用

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第七项）

附注：成本归集、分摊

同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。 

     （苏地税规〔2012〕1号第四条第二项）

 [解读：

    纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。]

三、房地产开发费用

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）项“房地产开发费用”是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。凡财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其它房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金融之和的百分之五计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除.

（参考资料JS1第一条）

（一）利息支出能够分摊，并提供金融机构证明的

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第一款）

同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第（一）、（二）项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。 

　　     （苏地税规〔2012〕1号第四条第三项）

 [解读：

    在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函（ 2010] 220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

   利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。] 

附注：扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（财税字〔1995〕48号第八条第一款）

（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（财税字〔1995〕48号第八条第二款）

（二）利息支出不能分摊，或不能提供金融机构证明的

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第二款第一项）

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第二款第二项）

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（国税函〔2010〕220号第三条第二款第三项）

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第（一）、（二）项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

     （苏地税规〔2012〕1号第四条第三项）

 [解读：

    在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函（ 2010] 220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。] 

附注（一）：开发成本的利息支出，应调整至财务费用

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

（国税函〔2010〕220号第三条第四款）

附注（二）：既有金融机构借款，又有其他借款的

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（国税函〔2010〕220号第三条第三款）

四、转让房地产有关的税金；

（《土地增值税暂行条例》第六条第四款）

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款）

附注（一）：转让房地产有关的增值税、城建税、教育费附加问题

1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（国家税务总局公告2016年第70号第三条第一款）

2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

（国家税务总局公告2016年第70号第三条第二款）

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

（国家税务总局公告2016年第70号第三条第三款）

附注（二）：关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

（财税字〔1995〕48号第九条）

五、财政部规定的其他扣除项目。

（《土地增值税暂行条例》第六条第五款）

根据条例第六条（五）项法规，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项法规计算的金额之和，加计20％的扣除。

（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款）

（一）房地产开发企业代收费用

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（财税字〔1995〕48号第六条第二款）

房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。 

　　（苏地税规〔2012〕1号第五条第五项第一目）

（二）缴纳的政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理： 

1、企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。 

2、允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

 （苏地税规〔2012〕1号第五条第五项第二目）

   [解读：

    关于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费，一些市县政府及其职能部门下文明确其为代收费用，也有一些地区并未下文明确。鉴于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费金额较大且包含在房价之中，这两项费用与房地产项目的建造非直接相关，房地产企业缴纳上述两项费用，不会产生其他额外支出或发生额外劳务，因此，此文（公告》明确，市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费在计算土地增值税时允许扣除但不允许加计扣除，也不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。

    对于房地产企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的土地增值税处理。此次《公告》允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料转项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前，需要说明的是，此处所称“在开发项目竣工验收之前”是指政府性基金和行政事业性收费的发生环节在竣工验收之前，而不是要求实际缴纳时间在竣工验收之前。

    允许计入开发成本的政府性基金和行政事业性收费，在计算土地增值税时允许加计扣除，并作为计算房地产开发费用扣除限额的计算基数。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》以及《江苏省地方税务局关于地方税有关务问题的通知》 （苏地税发〔 1999] 087号）的规定，纳税人缴纳的教育费附加和地方教育附加，在计算土地增值税时比照税金扣除。]

附注：相关问题

（一）扣除项目的凭证问题

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（国税发〔2006〕187号第四条第一款）

（二）营改增后，进项税额可否在成本费用项目扣除的问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（财税[2016]43号第三条第二款）

问：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条第二款规定，“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目……”。营改增之后，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，能否参照上述规定，在土地成本中扣除？

答：因扣减销售额而减少的销项税额，不同于抵扣的进项税额。因此，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，不能参照上述规定执行。

(参考资料JS18)

（三）属于多个开发项目共同的成本费用

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（国税发〔2006〕187号第四条第五款）